開發商規模不斷壯大 將有30家房企邁入“千億軍團”

　　銷售增速放緩，“千億軍團”增長速度並未放緩。

　　根據易居克而瑞的統計，今年前11個月，已有25家房企的銷售規模突破千億元。這一數量超過以往任何一個年份。如果考慮到其他業績不錯的企業，到今年年末，將有近30家房企邁入“千億軍團”。而在2015年，僅有7家房企實現千億元銷售規模。短短三年間，“千億軍團”就擴充了三倍之多。

　　“千億軍團”成員不斷擴容，與近年來增量市場蛋糕擴大有關。2010年，全國商品房銷售額為1萬億元，到2017年已達到13萬億元，7年時間增長了13倍。

　　2010年，萬科率先跨入“千億聚樂部”。在此之前，萬科用了數十年時間都未完成“千億夢想”。但近幾年來，中型房企跨越“千億門檻”，僅用3年時間的卻不少。

　　在2010年的擴張周期中，適度寬松的貨幣政策和接連降息後，一批房企開啟全國化戰略布局，因握有大量土地儲備和全國化的品牌影響力，這些房企先後登陸資本市場，地產行業加杠杆的指數不斷攀升。加上了杠杆的地產行業，如同插上翅

　　膀，迅速起飛。

　　從百億元到千億元，中梁、中國金茂、中南置地，陽光城等多數後崛起的房企銷售額幾乎每年都保持了高速增長。土地紅利和人口紅利，給了這些房企晉級“千億軍團”的機會，擴張利器則是高杠杆、高周轉，這一切催生了高增長。

　　但“千億軍團”擴容的背後，是去杠杆帶來的行業陣痛。“千億房企”已在節衣縮食，收編裁員過冬，市場環境已發生變化，行業發展邏輯也在悄然生變。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷曾表示，直到進入高度寡頭階段，即8強房企市占率超過70%，市場才會趨於穩定，傳統房企的天花板真正到來。但還需要8年-10年的時間，行業才能進入這一階段。

　　目前來看，大型房企依靠均衡的全國布局，穩定的拿地節奏，尚能抵禦市場寒流來襲時的變化。而中型房企如果發展基礎不穩固，則將面臨轟然倒塌的命運。如若不能活下去，未來8年-10年的增量市場蛋糕，這些企業都吃不到。

　　更多房企該思考的是，“千億規模”之後的房地產時代，規模擴張已不能是房企們唯一的行動指南，行業天花板的來臨，擴張的速度和發展的質量之間的矛盾和不平衡，遇上行業調整時，擴張大計都將變成致命利器。活下去之餘，房企仍不能放松警惕，若財務盤面健康，尚有餘力發展創新業務，尋找紅海中的藍海市場，那么，現在就是企業該行動的時候了。

　　如何做成“百年老店”，當下即需要房企做出選擇，為未來布局，在存量市場找生意，或許是房地產下一個時代該修煉的功力。

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近期，上市房企陸續發布11月銷售業績。從公告數據來看，在樓市調控政策的影響下，大中型房企在11月的銷售額漲跌不一。一些中型房企業績增長迅速，體現出年末沖業績的勢頭；“第一軍團”的四家企業業績平淡，除萬科外，其餘三家的銷售規模都有所下滑。

但由於前期銷售規模不菲，今年前11月，多數企業的銷售規模高於去年同期，且不少房企提前完成了全年銷售目標。

值得注意的是，根據易居克而瑞的統計，今年前11月，已有25家房企的銷售規模突破千億。這一數量超過以往任何一個年份。如果考慮到其他業績不錯的企業，到今年年末，將有近30家房企邁入“千億軍團”。

而在2015年，僅有7家房企實現千億。短短三年間，千億軍團就擴充了三倍之多。

11月去化率不及預期

受到嚴厲調控政策的影響，到11月，房企的銷售業績已不像此前幾個月那樣高歌猛進。

今年11月，萬科實現合同銷售面積355.6萬平方米，合同銷售金額583.2億元，同比分別增長54.88%、67.83%。環比也有明顯增長。

但這是“第一軍團”中唯一一家單月銷售增長的企業。碧桂園、恒大、融創11月的銷售規模都比10月有所下滑。其中，恒大11月份的合約銷售金額約為340.7億元，創今年以來的月度最低，這一規模比去年同期下降了近三成。

中型房企中，金茂、陽光城、中南建設、新城控股等企業在經過此前的大規模銷售後，11月的去化步伐有所放緩，這些企業的月度銷售規模均低於10月。今年前11月，上述房企的銷售規模同比增幅均超過50%，金茂甚至實現110%的增長。因此，有分析認為，這些房企11月銷售放緩，有主動“刹車”的考慮。

世茂、首創、美的置業、雅居樂等企業，11月的銷售沒有放緩之勢，當月的銷售規模均高於10月。