開發商規模不斷壯大 將有30家房企邁入“千億軍團”

根據易居克而瑞的統計，今年11月，32家房企銷售規模比去年同期上漲了17%。但與10月相比，銷售規模基本持平。該機構指出，11月以來，雖然房地產項目積極入市，推案量大幅增加，但去化率表現普遍不及預期，原本房企期望依靠加大供應迎來年末反彈，但實現難度很大。

這種現象早有先兆。從今年年中開始，南京、合肥、廈門等熱點城市的新房項目出現降價。9月以來，房地產企業普遍推行價格策略，且折扣力度逐漸增大。盡管如此，但去化率仍然不及以往。

9月末，萬科還在秋季例會上打出“活下去”的標語，認為房企正面臨銷售和現金流的考驗。

按照慣例，房企通常會在12月發力銷售，從而沖擊年度業績，很多房企的年度銷售高點往往出現在12月。北京某房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，今年年末可能不會出現“集體發力”的情況，由於可預見到的市場下滑，部分業績相對較好的企業，可能會選擇將一部分優質項目預留到明年。

約30家房企銷售超千億

由於上半年的基礎牢固，大中型房企仍然可以在下半年市場下滑的情況下，完成或接近完成全年銷售目標。據不完全統計，截至今年11月，世茂、金茂、陽光城、新城控股等房企提前完成了銷售目標。

即使是11月銷售明顯放緩的恒大，今年也已完成了5352.1億元的銷售業績，距離5500億元的銷售目標僅一步之遙。

值得注意的是，截至今年11月，已有25家房企的銷售規模突破千億，數量超過以往任何一個年份。根據易居克而瑞的統計，中梁、正榮、金茂、金科、富力等企業今年首次跨入千億陣營。

如果再算上銷售規模在800億以上的遠洋、雅居樂、藍光、祥生、榮盛等，到今年年末，將可能有近30家房企邁入“千億軍團”。

近幾年，房地產“千億軍團”的擴充速度頗為驚人。2015年至2017年，邁入千億的房企數量分別為7家、12家、17家。而在2010年之前，尚無一家房企能邁過這一門檻。彼時，對很多房企來說，“千億”是遙不可及的夢想。

千億陣營的迅速擴大，與近幾年房地產“蛋糕”的快速做大有關。2010年，全國商品房銷售額為1萬億元，到2017年已達到13萬億，七年時間增長了13倍。

中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道表示，在此期間，房企在利潤、多元化、資本市場等方面取得不錯的成績，但總體而言，追求規模增長才是主旋律。

“做大規模仍是房地產企業的主流選擇，因為在拿地、融資等各個方面，‘規模效應’都十分明顯。”他說。

據21世紀經濟報道了解，“50強”已經成為房企融資中的一道重要門檻。某信托機構相關負責人向21世紀經濟報道表示，該機構的主要客戶就是“50強房企”。50強外的房企，即使財務指標再健康，也不予考慮。同時，很多銀行早就實施同樣的原則。

新城控股高級副總裁歐陽捷向21世紀經濟報道表示，房地產市場的格局呈現出明顯的“寡頭化”趨勢。其中分為四個競爭階段：分散競爭、集中競爭、一般寡頭、高度寡頭。他認為，目前行業處在集中競爭的階段，其特征在於，8強房企的市占率在20%-40%之間。到2020年，市場可能進入一般寡頭階段，8強房企的市占率達到40%-60%。

歐陽捷表示，直到進入高度寡頭階段，即8強房企市占率超過70%，市場才會趨於穩定，傳統房企的天花板真正到來。但還需要8-10年的時間，行業才能進入這一階段。

(房掌櫃整理來自證券日報、21世紀經濟報道）