多城現高溢價拿地現象 龍頭房企成“補倉戰”主力軍

 　  今年3月以來，隨著一二線城市市場成交有所回暖，融資環境緩和，房企開始重燃拿地熱情，無錫、常熟、南昌、長沙等城市成為房企爭奪之地，多個城市出現久違的高溢價拿地現象，不僅熱點二線城市拿地溢價率超20%，合肥、濟南等城市也多次出現溢價率超100%的地塊。

　　值得關注的是，龍頭房企正是本輪“補倉戰”的主力軍。具有行業風向標意義的是，在這輪拿地潮中，房企拿地多集中在熱點二線城市，長三角、大灣區等區域，相比之下，三四線城市土地拍賣市場的成交面積和成交價格則出現回落。

　　龍頭房企拿地勢頭不減

　　從拿地金額來看，TOP10企業1-3月拿地總額1904億元，占TOP100企業的35.2%，龍頭房企獲取土地資源優勢不減，行業集中度明顯。2019年1-3月，TOP100房企拿地總額5418億元，同比上升8.4%，漲幅微弱。

　　值得注意的是，從城市群的拿地金額來看，除環渤海以外，其他三個城市圈區域長三角、珠三角、中西部TOP10拿地榜的總金額較去年同期均有不同程度下降，可以側面說明企業拿地愈發謹慎。

　　從城市群拿地企業來看，龍頭房企布局較廣，中小房企則聚焦其深耕區域。正榮、萬科、金輝和綠地在全國多個熱點二線城市戰略性布局明顯，這三個房企在天津、西安和福州三個二線城市拿地總額相較偏居高。尤其是專注於二線城市的正榮，在多個熱點二線城市齊發力，與企業的戰略布局相契合。

　　熱點城市的熱點地塊依舊搶手，拿地難度不減。據媒體報道，3月27日，徐州新城區兩地塊吸引了包括保利、萬科、碧桂園在內的18家房企參與競拍，在經過近5個小時、共435輪競價後，最終由新城以18.26億元競得，溢價率達114%。

　　融創作為龍頭房企，在第1季度以309億元拿地金額躍居房企拿地榜第二，3月單月，融創拿地202億元，拿地勢頭迅猛，上升顯著;強勁的拿地節奏使融創在土地市場格外耀眼。融創85%的土儲位於一二線，其戰略布局優勢明顯。本月融創拿地主要集中於上海、天津、重慶、合肥、濟南等一二線城市，延續其一貫布局戰略。其中，第1季度在天津市拿地達76億元，占總拿地金額的25%。

　　同時，萬科拿地力度不變，依舊以311億元占據拿地榜首位。金科3月單月拿地面積為160萬平方米，僅次於融創。金科於本月在重慶拿地4宗，總面積超60萬平方米。重慶作為金科大本營，積極拿地深耕亦同其發展目標相契合。

　　前三個月，從拿地面積來看，綠地、恒大、新城拿地面積位列前三。2019年1-3月，綠地和恒大延續上月優勢，以772萬平方米和710萬平方米的拿地的面積保持前兩位;新城控股以604萬平方米位列第三。　　

     房企積極拿地

　　房企融資的用途主要和償還到期債務與拿地有關。從拿地主體看，大中型房企成為拿地主力。多家中型房企在一二線城市積極拿地，且地塊溢價率較高。以旭輝控股為例，天津市國土資源交易中心網站披露的信息顯示，4月10日，天津市寧河主城區一宗住宅用地出讓，項目出讓土地面積約為2.87萬平方米，規劃總體約為5.73萬平方米。旭輝控股以總價2.69億元、樓面價約4692元/平方米競得該宗地塊，溢價率達39.2%。

　　中原地產數據顯示，3月下旬以來，全國住宅地塊合計成交55宗。其中，溢價率超過40%的19宗，超過100%的5宗，低於20%的17宗。

　　4月以來，多地區出現高溢價土地出讓情況。以無錫市為例，4月4日，該地區宣布出讓3宗住宅土地，吸引了近60家房企參與競拍，最高溢價率達79.39%。其中，融創獲得2宗。

　　業內人士稱，今年以來，企業融資壓力有所緩解，部分企業開始進入土地市場搶地，土地市場逐漸複蘇。部分熱點城市土地市場活躍，溢價率有所上升。

　　布局回歸、拿地策略轉變

　　從近期房企拿地的地區域來看，一些房企正從下沉到三四線城市拿地的策略回歸，轉向加強二線城市補倉。根據諸葛找房數據統計顯示，全國主要地級市2019年第十五周(4月8日至4月14日)土地成交348宗，其中一線城市本周土地成交6宗，環比下跌53.85%，同比下跌14.29%。二線城市本周土地成交139宗，環比上周增加12.34%。從城市來看，武漢當周住宅用地成交量最多為7宗，其次是天津6宗、寧波、青島、長春分別成交5宗。相比之下，三四線城市當周成交土地203宗，住宅用地僅成交56宗，環比此前一周減少3.75%，同比下跌35.24%。

　　從溢價率來看，4月8日至4月14日全國主要地級市溢價率為20.77%，環比提升1個百分點，同比提升2個百分點。二線城市平均溢價率為19.41%，同環比均提升1.12個百分點。值得關注的是，三四線城市流拍率為7.73%。環比升高2個百分點，為各等級城市中最高。

　　對於房企回歸二線城市高溢價拿地的現象，國仕英表示，在行業進入精細化競爭階段下，優質地塊成為房企爭奪的焦點。部分品牌房企今年以來有回歸二線城市的趨勢。如融創、新城、中梁等房企加大了在二線城市的拿地規模。在棚改貨幣化安置政策收緊以及購買力被透支、經濟基礎薄弱情況下，三四線市場信心不足，地價經過上一輪的上漲後利潤空間被壓縮，房企拿地熱度減退，三四線土地市場進一步分化。