租賃住房10年後可按照新房出售 長租到底還玩不玩得動？

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事實上，房屋（或土地）性質轉變、租賃房屋（或土地）可對外出售，這樣的例子並不少見。今年年初，就出現過天津發布公文，取消2012年出讓的四宗租賃地塊中的“該地塊租賃型住宅建成後不允許出售，僅允許出租”條款，將自持租賃住宅調整為可售住宅。

租賃住房轉身變為了商品住宅。當年低價拿下的、被業內普遍認為是不掙錢的租賃用地，如今搖身一變，成為了成本幾乎最低、能換取最大利潤空間的商品房項目。

看起來，拿了租賃地塊的房企“得救了”。但從另一個側面也能看出來，哪怕官方在明面上大力鼓勵發展租賃、培養長租市場的土壤，市場的反應卻總是更加誠實——原有租賃性質轉變，減少租賃用地供給。

以南京為例。“租售並舉”最火熱的2018年，南京國土局網站共出讓13幅租賃用地，總用地面積464183.45㎡。而南京2018年的國有建設用地供應計劃，租賃住房用地不低於30%即約計180公頃起。那么租賃地塊總出讓面積相加不到47公頃，完成率僅26%。

而進入到2019年，南京目前為止沒有一幅租賃地塊掛出。

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多家房企的長租公寓業務發展也不大順利。克而瑞數據顯示，2019年上半年，房企運營商整體風向收斂聚焦，拓展增速放緩。

朗詩成為第一個剝離長租公寓業務的房企。5月14日，朗詩綠色集團公告稱，將處於虧損階段的，包括長租公寓在內的5項業務剝離至控股公司朗詩集團。

2019年3月26日，在萬科2018年度業績會上，萬科總裁兼首席執行官祝九勝表示，萬村計劃比我們一開始想象的要複雜，涉及的利益相關方太多，他還提道，長租公寓現在看起來要賺錢很難。

世聯行以紅璞公寓為主的長租公寓仍然在虧損，4月份世聯行方面坦承，目前公司長租公寓業務還尚未盈利，屬於公司業務發展的戰略型虧損。收縮業務成為世聯行不得不做出的選擇。

更別說，長租公寓近兩年來一直在“爆雷”的邊緣來回試探。光是今年7月份，就有6家公寓機構“暴雷”。算上樂伽，還有杭州安閑居、杭州速錦房產、西安萬巢、南京玉恒公寓、南京誠寓物業。理由清一色的“資金鏈斷裂”。

長租市場要如何脫離虧損致死的境地，依然是個艱巨而沉重的話題。南寧的新政看似鼓勵，實際還有很多細節和市場反饋要考慮，效果未必會有官方設想的那么好。

正如業內專家所言，這個行業還處於發展的初期，本身商業模式還不成熟，現在無論是重資產模式，還是輕資產模式，都還沒有盈利，這么大量地擴張房屋，但房子又租不出去，空置率過高，資金池自然就成了負的。大家都想做大，但是還需要考慮，長租公寓其實是一個服務性行業，步伐要慢一些，基礎都沒有做好，出問題是必然的。