三四線城市需警惕庫存風險 樓市崩盤結論或誇大其詞

　　繼溫州、鄂爾多斯之後，樓市低迷引發的連鎖反應，出現在河北邯鄲這個三線城市。

　　據報道，近期邯鄲部分房企資金鏈斷裂，十多個樓盤出現停工，非法集資規模高達93億元。

　　由於民間集資的本金和利息出現兌付危機，大批債權人浮出水面。

　　邯鄲樓市危機也引發了人們對三四線城市高庫存風險的恐慌。但據21世紀經濟報道記者調查發現，與溫州、鄂爾多斯、邯鄲等三四線城市不同的是，大部分三四線城市仍處於消化庫存的過程。樓市崩盤言論誇大其詞。

　　三四線城市需警惕庫存風險

　　目前業內的共識是，三四線城市樓市最為脆弱。

　　上海易居研究院數據顯示，在一、二、三線城市中，二線城市去庫存速度最快，而三線城市高庫存風險最高。截至8月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3486、19480和3965萬平方米，環比增長分別為2.5%、0.7%和2.8%，同比增長分別為31.2%、21.1%和22.8%。三類城市庫存均呈現環比與同比雙雙上升的態勢。

　　與一二線城市相比，三線城市庫存保持振蕩上行態勢。8月份，三線城市成交量為158萬平方米，而新增供應量為267萬平方米，這導致庫存出現相對更大的環比增幅。

　　從35個城市的具體數值看，溫州存銷比數值最大，為47.0個月。但相比7月份的48.6個月，則有所下跌。

　　這對於緩和溫州房價下跌的壓力有一定的作用。而合肥的存銷比數值最低，為5.4個月。包括溫州、茂名、煙台、西安和天津在內的幾個城市存銷比數值偏大，此類城市房價下跌的概率也較大。相比而言，大連、南京、重慶、太原和合肥的存銷比較小。

　　中國指數研究院調研報告顯示，過去幾年，一線城市土地市場明顯供不應求，其中深圳、廣州的消化時間不到2年，表明其過去幾年土地供應仍相對不足。但西部及東北省會城市土地成交量普遍較高，超過其自身消化能力，或將面臨供過於求風險。過去四年，武漢住宅土地成交超過1億平方米，遠超同期住宅消化能力，但城市處於舊城改造時期，且人口規模突出，能夠消化其新增土地供應。

　　西部區域近年城市發展較快，土地成交遠超消化能力，其中蘭州年均銷售面積不到200萬平方米，與溫州相當，但其近四年成交土地為溫州的3倍。貴陽盡管吸納全省近一半的人群購買，但若按照目前的銷售速度，仍需要7年時間才能消化完近年成交土地。東北地區多數城市土地去化壓力較高，其中長春、哈爾濱、沈陽需要超過5年時間消化其新增土地供應。

　　中指院報告還顯示，從土地供應、投資和新開工等供應類指標來看，部分1.5線城市如武漢、重慶近年開發投資熱度大，短期去化壓力較高，但從中長期來看，較大的人口吸附能力以及較發達的經濟水平，仍將逐步消化目前充裕的市場供應。部分二線和2.5線城市，如大連、昆明等城市，市場供應超過其消化能力，但區域中心城市仍具一定優勢，供應過剩風險將逐步得到緩解。

　　而營口、鄂爾多斯等三四線城市，由於城市超前規劃，過去土地供應規模突出，市場存量處於高位，且此類中小城市經濟、人口規模有限，未來難以消化過剩的供應量，中長期供應過剩風險需警惕。

　　北京唯氧綠色科技有限公司董事長邱秀俐在中國“綠色建築與空氣健康”論壇上接受記者采訪時表示，他們的產品市場定位主要以一二線為主。這是因為，據他們調研，三四線城市由於住宅需求少，對中高端綠色家居需求也很少。但也不排除個別三四線城市也有相對樂觀的消費力。