盧鋒：樓市波動探源 房地產業亟需供給側結構性改革

    新一輪樓價異動的認識價值，在於它以近乎自然試驗的方式，再次提示傳統行政壟斷供地體制不利於中國房地產業與宏觀經濟穩定發展。應對政策固然需采用短期調控措施遏制樓價過度上漲勢頭，同時更應堅持供給側結構性改革方針，著力改造傳統行政壟斷供地體制，以實質性提升房地產供給對市場需求變動的反應彈性與效率。

　　收縮供地是新一輪房價飆升的關鍵供給側因素

　　在消化房地產過量庫存成為中國經濟政策要務背景下，近期少數大城市樓價飆升引發廣泛關注。樓市回暖本應有利於減緩經濟下行壓力，然而樓價過度飆升對房地產業發展和宏觀經濟探底回升弊大於利。新一輪樓價異動的認識價值，在於它以近乎自然試驗的方式，再次提示傳統行政壟斷供地體制不利於中國房地產業與宏觀經濟穩定發展。應對政策固然需采用短期調控措施遏制樓價過度上漲勢頭，同時更應堅持供給側結構性改革方針，著力改造傳統行政壟斷供地體制，以實質性提升房地產供給對市場需求變動的反應彈性與效率。

　　樓價異動與調控政策

　　中國房地產市場經過一段調整，近期出現快速分化走勢。尤為引人關注的是深圳2015年上半年開始的房價反彈行情，去年底向其他一線城市以及個別二線城市快速蔓延，近來出現少數大城市樓價大幅飆升的局面。

　　國家統計局數據顯示，70個中國大中城市商品房價格呈現總體回升趨勢：環比價格指數2015年5月由此前下降轉變為正增長，同比價格指數變動也於去年12月由負轉正。不同城市房價走勢分化明顯，尤其是少數大城市樓價猛漲出乎預料。如3月份一、二線城市同比增速分別上升到31.5%和5.3%，三線城市同比降幅收窄到-0.5%。從房價月度環比增速看，3月一、二、三線城市房價增速分別上升到3.5%、1.5%和0.4%。市場機構提供的百城房價也顯示類似房價走勢特點。

　　一線城市之間房價升勢差別很大。北京、廣州樓價從2015年底開始回升，今年元月同比增速達到10%-11%，大體屬於增速較低組別。深圳在新一輪樓價上漲中一馬當先，漲價最早並漲幅最高，元月樓價平均增速達到52.7%。上海處於中間狀態，元月房價同比增速達到21.2%。到3月份，京、滬、廣、深同比房價進一步分別飆升到17.6%、30.5%、15.3%和62.5%。

　　從月度環比樓價看，北京、上海、廣州、深圳今年元月增速分別為1.0%、2.2%、0.8%和4.0%，3月分別為3%、3.6%、2.9%和3.7%。除了深圳環比價格略有回落外，其餘三個一線城市環比價格都大幅上升，環比房價折年率都顯著高於3月同比價格。可見一線城市房價猛漲勢頭如不加調控，還可能繼續發展並面臨失控風險。

　　伴隨房價猛漲，一些城市再現銷售热闹與反常搶購現象。據報道，春節前後深冬時節有的城市出現“披著棉被連夜排隊買房”的情況，還有兩千多人擁擠認購導致售樓酒店“出入口幾乎癱瘓”和附近交通堵塞場景。在房價猛漲的背景下，為購房者調動頭寸提供各類短期融資的違規市場操作滋生蔓延。房價異常波動引發社會廣泛關注，並對理解與實施政府房地產去庫存政策帶來疑慮與幹擾。

　　購房者售樓處排隊買房

　　針對上述形勢，3月下旬以來上海、深圳、北京、南京、武漢等城市側重從需求管理方面出台樓市新政，內容包括提高二套房首付比例，提升非戶籍人口購房繳納個稅與社保年限，下調公積金最高額度，排查監管首付貸、首付眾籌、過橋貸、裝修貸等樓市曲線融資交易等等。這些措施有其務實合理性，然而仍需在深入分析新一輪樓價異動原因基礎上，采取供求兩側共同調節、短長期措施相互配合方法標本兼治，為中國房地產業與城市化發展行穩致遠創造必要條件。

　　供地收縮是關鍵根源

　　對症下藥治理樓市異動，需切實理解其發生根源。一般而言，樓價猛漲無疑是供求關系失衡的產物。具體看，房價飆升源自需求快速增長;同時，行政供地大幅收縮使得樓市供求關系脫節。供地收縮是樓市異動的關鍵根源之一。

　　多方面因素推動近年一線城市樓市需求快速增長。過去一年多，央行五次降准與六次降息，“穩健略偏寬松”的貨幣政策環境下市場資金充裕、利率較低。去年夏季股市調整後大量資金尋求新投資機

會，樓市成為重要選擇對象。尤其是2014年“930”以來，住建、央行、財政、銀監等部門聯手，在購房信貸、公積金、營業稅等方面出台四波樓市利好刺激政策，對房地產需求回升產生重要推動作用。在房價升勢已成背景下，首付貸之類新金融工具加大杠杆推波助瀾。

　　數據顯示，受大城市集聚規律與樓市購買投資力“虹吸效應”作用，近年一線城市房地產需求增速大幅高於全國平均水平。2011-2015年全國城市商品房銷售額年均增幅為10.5%，一線城市商品房銷售額年均增幅約為16.4%，比全國平均增幅高出一半以上。同期北京、上海、深圳、廣州年均增幅分別為9.7%、18.2、27.7%、13.6%，除北京由於維持限購等原因略低，廣州、上海、深圳增幅分別是全國平均水平的130%、173%和263.8%。

　　從本輪房價飆升根源討論看，分析人士對需求面條件理解比較接近，有關部門官員也有類似看法。例如上海市政府“325”樓市調控新政新聞發布會上，主管部門官員解釋去年“房價上漲非常快”原因時，也是列舉了貨幣“流動性相對寬裕”、樓市“信貸稅收政策”、“供求關系存在矛盾”、“部分企業違規操作”等因素。

　　然而需求增長需結合特定供給面條件才會導致價格飆升。上述官員從“供求關系存在矛盾”角度分析上海樓價猛漲也體現這一邏輯：他認為本地剛性需求集中釋放帶動一些購房者提前入市，同時投機性需求回潮，但“商品住房的供應面積和商品住房可售面積相對來說有所下降”造成供需矛盾。這個分析有道理，不過問題在於：為什么樓市需求走高之際供給不升反降?是房地產行市場機制調節失靈?還是缺失正常市場機制的反常現象?

　　觀察房地產業供給面條件，供應鏈大體包含策劃設計、融資、獲取土地、采購建材、施工建造、市場銷售等環節，房地產企業管理協調供應鏈並承擔財務盈虧的開發投資主體職能。一般來說，供應鏈競爭性越高，越可能通過自發競爭機制對市場需求與預期價格變動做出反應，越有助於通過供求互動調節促成市場比較平穩有序運行。

　　就商品房供應基本環節而言，無論是鋼鐵、水泥等建材行業，還是開發商市場都具有較高競爭度，唯有房地產用地供給例外。由土地制度與管理體制決定，中國商品房用地一級市場供給受行政壟斷，供地數量由行政部門年度計劃決定。如果在需求快速上升時供地數量調節滯後甚或逆向調節，有可能引入或放大供求失衡並促成房價飆升。觀察近年實際情況，這個簡單分析邏輯在相當程度上是新一輪房價飆升成因的真實寫照。

　　基本事實是，近年一線城市不約而同地大幅降低住宅供地數量。數據顯示，廣州住宅供地面積從2010年1505萬平方米下降到2014年297平方米低穀，2015年雖回升到408萬平方米，然而仍比2010年降低約73%。北京住宅供地面積從2010年2310萬平米下降到2015年422萬平米，降幅高達81.7%。上海從2010年3148萬平米下降到2015年663.6萬平米，降幅約為80%。深圳則是從2010年398.9萬平米下降到2015年140萬平米，降幅約65%。

　　供地數量與土地價格反向變動：不同數據來源的土地價格近年都不同程度大幅上漲。例如各城市國土資源部門公布的住宅供地掛牌價格數據顯示，四個一線城市2015年價格比較2010-2011年都有成倍上漲：漲幅最低的廣州和上海約在1.6-1.7倍，深圳與北京漲幅在5-6倍驚人水平。

　　又如國土資源部公布的各城市分季度“居住用途平均地價”顯示：北京住宅土地均價從2011年每平米13533元上升到2015年每平米47581元，2015年是四年前3.52倍。廣州住宅地價從2011年每平米6255元上升到2015年每平米26983元，2015年是四年前4.31倍。上海住宅地價從2011年每平米20517元上升到2015年每平米33435元，2015年是四年前1.63倍。深圳住宅地價從2011年每平米20225元上升到2015年每平米39337元，2015年是四年前1.945倍。

　　土地價格高漲推動樓面均價飆升。各城市國土資源部門數據顯示，北京樓面均價從2011年每平米4984元上升到2015年每平米16625元，2015年是四年前3.34倍。廣州樓面均價2015年是2911年的2.49倍，上海2015年是四年前2.84倍，深圳2015年是四年前的6.11倍。樓面價格猛漲推高房價，“面粉價推高面包價”。

　　一方面，宏觀、行業、地區等因素推動中國少數大城市樓市需求走高;另一方面，行政部門出於自身行為邏輯大幅收縮供地，兩方面相反作用力量派生供求失衡並推動樓價飆升。城市化背景下中國房地產需求增長是被廣泛認知的客觀趨勢，也是經濟長期前景看好的重要支撐條件之一;然而在需求增長同

時收緊供地則是特殊現象，與轉型期特殊土地管理制度存在聯系。在這個意義上，收縮供地是新一輪房價飆升的關鍵供給側因素，壟斷供地則是關鍵體制條件。

　　樓市波動需標本兼治

　　目前中國經濟雙重調整處於探底與轉換階段，樓市回暖本應發揮助推經濟企穩向好的積極作用，近來某些經濟指標回升一定程度也應與樓市變動有關。然而近期樓價過度飆升，異動難以持續。價格過度飆升刺激各類市場主體踴躍購買甚至反常搶購，相關市場機構通過“金融創新”違規融資推波助瀾，房價飆升預期與市場主體行為相互激蕩使樓市再次面臨資產泡沫化風險，由此派生不確定因素對宏觀經濟轉向下一輪景氣成長前景投下陰影。

　　應對新一輪樓市異動需標本兼治。短期政策需從供需兩方面入手遏制房價猛漲勢頭。在需求方面要改變近年頻密出台房地產刺激政策狀態，近期不再推出新的全國性刺激政策。需科學區分金融創新、投機炒作、龐茲騙局的關系與內涵，客觀認識互聯網金融的潛在利益與風險，切實加強樓市融資審慎監管以防范新金融風險。在資產價格上漲體現通脹相對重要性提升的大背景下，貨幣政策需更加重視宏觀審慎原則，避免偏於寬松在客觀上助推資產泡沫。

　　短期供給政策需盡快增加樓市供地數量，改變一些城市住宅供地過度收緊狀況。對地方十三五規劃涉及未來長期供地方針偏緊表述需適當調整。在房地產開發企業獲取土地已受到市場價格競爭約束的背景下，總體應實施較為寬松供地方針，以減少房地產業發展額外數量限制，並使價格信號更為靈活有效地反應土地資源的真實社會成本。

　　特定地區樓市波動在相當程度上取決於特定空間范圍特征性因素，因而樓市管理需更加重視因城施策，賦予地方與城市更大權限，同時加大對局部性地區性樓市異常波動的問責力度。在廣大三四線城市繼續穩健實施消化房地產過量庫存政策同時，也需關注樓市飆升虛火向更多城市蔓延發展，防范樓市波動對宏觀經濟企穩回升產生負面影響。

　　近期樓價異動再次提示傳統行政壟斷供地體制內在局限及其改革必要性。樓市新政不應止步於訴諸短期調控措施解決突出矛盾，而應立足十八屆三中全會深改決定基本原則，以供給側結構性改革為指針，通過供給側改革使現行“一軌”行政壟斷供地向政府與市場“一主多輔”體制轉變，通過增加市場機制在土地資源配置中作用以實質性提升房地產供給對需求變動的反應彈性。

　　第一，打通工業存量閑置用地用於住宅及其他建設用地的轉換通道。中國城市工業用地占建設用地比重遠高於國際通常水平，住宅用地相對比例偏低。近年不少城市特別是比較發達城市部分低端二產企業退出形成富餘土地，有必要向包括住宅在內的其他建設用途轉換。受制於相關政策門檻過高目前這類轉換很難成功，形成一些城市工業用地大量閑置而樓市供地不足局面。需調整相關利益關系，打通工業存量閑置用地用於住宅及其他建設用地的轉換通道，通過盤活存量工業用地以提升樓市供地靈活性。

　　第二，推進對小產權房有序確權與合法化進程，適度放寬住宅建造容積率管制，邊際提升城市房地產供地彈性。需曆史而理性地看待小產權房現象產生背景，直面現實矛盾並積極探索通過改革調整相關體制政策推動小產權房逐步合法化，實現“最大限度使人們經濟活動合法化的”的目標。同時可研究適度放松過於嚴格的商品房建築容積率管制政策，與小產權房有序合法化共同作用，提升城市商品房供給反應彈性，並釋放推進投資與增加地方財政收入的積極影響。

　　第三，深化城鄉二元土地制度改革，逐步打通農村建設用地向城市住宅及其他建設用地市場供地渠道。總結完善多年來基層在占補平衡、“地票”交易、城鄉聯建等方面實踐探索有益經驗並形成一般政策，在邊際上增加農村建設用地向城市邊際供地的彈性。正推進的農村經營性建設用地直接入市試點工作意義重大，可將入市後用途對象拓寬到涵蓋住宅用地。要依據“建立城鄉統一的建設用地市場”原則，適應農民進城後老家住宅資產需重新配置的現實需要，允許農民住宅和宅基地在自願前提下合理有序入市。