去庫存不只是賣房子 房屋租賃能降低城鎮化門檻

    “居者有其屋”並不等於“居者有產權”。要從財稅、金融、戶籍等方面改變“重售輕租”的現狀，讓租房者住著舒心、出租者租著省心，才能有效激活房屋租賃市場，讓租房成為推進新型城鎮化和房地產去庫存的有效途徑。

　　買房還是租房?這是眼下很多人要面對的一道選擇題。如果簡單比較，一邊是數額很大的買房負擔，一邊是相對可接受的租金價格，似乎租房應更受歡迎。現實卻非如此。山東某縣一位購房者對筆者道出心聲：“買房子，政府一平方米補貼100元，一套房子能省1萬多元。租房子，啥實惠沒有，還總被趕來趕去，住著不踏實。”他最終還是選擇了勒緊褲腰帶貸款買房。

　　隨著去庫存政策發力，我國房地產市場普遍回暖，一、二線樓市房價快速升溫，三、四線的銷售也有所回升。然而，相比紅紅火火的銷售，租賃這一解決居住問題的有效手段似乎被人們淡忘。

　　事實上，“居者有其屋”並不等於“居者有產權”。即使在歐美等發達國家，住房自有率也只有60%多，日本租房結婚者比例高達67.1%，買房結婚夫婦比例僅為14.3%，而我國城市目前新房自有率已接近90%。省吃儉用買房的結果，使大量資金集中於房地產市場，推高了房價，也限制了居民日常消費等方面的支出，對擴大內需帶來不利影響。

　　去庫存不只是賣房子，而是通過建立購租並舉的住房制度，實現以人為核心的新型城鎮化。對居住者而言，房屋租賃降低了城鎮化門檻，便於人才在不同城市、區域間自由流動;對市場來說，在部分三、四線城市住房庫存依然高企的情況下，租賃市場的發展能增加出租人購買庫存商品房的意願，更好地化解房地產市場庫存。

　　這個兩全其美的辦法為啥遭到冷遇?究其原因還是很多政策與現實的障礙，讓租房者不舒心、出租者不省心。

　　買房沒錢，申請公積金貸款很容易;租房沒錢，想要提取公積金是難上加難，“手續繁”“到賬晚”“限制多”。買房貸款，按揭利率能打個八到九折;租房貸款，只能向銀行申請個人消費貸款，需要承擔基准利率1.2倍以上的貸款利息。買房繳稅，可以享受契稅、增值稅、個人所得稅等一系列優惠政策;租房繳稅，基本享受不到稅收優惠，現實中也基本是房東繳稅、租客埋單。買房落戶，帶上房產證就可輕松辦理，能享受一切與戶口綁定的公共福利;租房落戶，有學曆、工作、社保等各方面的限制條件，教育、醫療等公共福利也很難公平享受。武漢出台大學生租房落戶新政一年後，無一人通過租房方式辦成落戶。買房居住，雖然購房過程很辛苦，住在自己的房子裏卻很安心;租房居住，頻繁出現的合同糾紛、租金上漲，讓租戶東奔西走，苦不堪言……

　　對管理部門來說，零散的個人租賃市場難以管理，群租房、地下室出租等導致安全問題頻發，缺少登記制度的外來人口租房也容易引發社會治安問題。

　　找到租房市場的“痛點”，解決起來也就不難。

　　一方面，通過財稅、金融、戶籍等政策給房屋租賃松綁減負。對於購房者能夠享受到的政策福利，原則上也應一視同仁地惠及租房者。比如，唯一住房對外出售可免征個人所得稅，是否可以考慮唯一一套對外出租房屋也免稅?滿兩年的住房對外銷售可以減免增值稅，兩年以上的長期租賃合同是否也應減免稅收?低利率的信貸政策能否也讓租房者減輕一下負擔?買房享受到的公共服務，租房是否也不應該落下?

　　另一方面，通過專業化經營提供規范穩定的租賃市場環境。房屋租賃不是一錘子買賣，鼓勵專業化企業經營租房，不僅便於政府部門進行管理，也能為租房者提供更專業的服務，建立起具備規模效應的長期租房市場。機構測算顯示，如果我國城鎮人口租房率提高到30%，則全國租房市場規模可達萬億元。若能有效激活這個市場，對當前房地產企業轉型發展會產生積極推動作用。

　　日前，國務院常務會議對培育和發展住房租賃市場做出部署，提出完善稅收優惠政策，鼓勵金融機構加大支持等措施。如果能夠建立一個健康可持續的房地產租賃市場，讓賣房與租房比翼齊飛，以人為核心的新型城鎮化就有更堅實的根基。