租房減稅難以改變中國市場現狀 繳稅比例不到10%

　　此次發布的《意見》專門提出，發展住房租賃企業，提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平。同時，對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6%的增值稅稅率，這在所有增值稅稅率中屬於較低的檔位，顯示了國家鼓勵中介機構發展的政策意圖。而根據營改增的實施方案，房地產中介中的小規模納稅人，稅率則可以從征營業稅時的5%直接降為3%的增值稅征收率，減稅幅度達40%。

　　“現在租房市場中，個人住房出租占了90%以上，中介企業一般只擔當房源信息提供者的角色，市場參與度較低。並且一部分出租人為了節省中介費，與租房人直接聯系，一旦出現租房糾紛，解決途徑十分有限。”淄博市楊帆房產有限責任公司經理李爽介紹，隨著新政策陸續實施，住房出租的稅費大幅度下降，使得中介機構先承租房屋再轉租的模式成為可能，中介公司可以提供物業管理、衛生保潔、糾紛處置等附加服務，服務的內容不斷增多，市場參與度提高，“單一信息平台”向“綜合服務平台”轉變，這些都為轉型中的房產中介公司提供了一個潛在的大市場。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，租房市場的很多亂象，根源在於缺乏規范的中介機構與專業化的房屋租賃企業。鼓勵中介機構和住房租賃企業發展，能夠為社會提供更加多樣化的房屋租賃服務，滿足不同類型租房者的實際需求，讓租房的舒適度上升，改變當前房地產企業和中介機構“重售輕租”的現象。

　　難改租房市場現狀

　　目前租房實際繳稅比例不到10%

　　記者在采訪中了解到，盡管新政策給出了比較大的稅收優惠，但目前個人房屋租賃市場的實際狀況，使稅收優惠政策很難影響到租房市場和租金水平。

　　“我接觸的房東一般很少關心交稅的事，租客倒是偶爾會問起來，我們也就是幫著提供一下房東的複印件之類，真正交稅都是個別有特定需要的租客自己去交。”北京市朝陽區青年路附近一家房屋中介業務員李飛告訴記者，房東提出的報價都是淨收入，不包含任何稅費，雖然中介提供的格式合同裏也會規定誰繳納稅費，但最終是否繳稅，主要看租客的需求，房東並不會主動去繳稅。

　　記者以租房者身份打電話咨詢了一些房屋中介，談到租房繳稅問題時，中介一致的說法都是他們和房主只配合提供繳稅的相關資料，稅費還是需要租房者自己繳納。

　　“這也公平合理，因為需要開發票的人很少，如果提前把稅費加到租金裏，算起來很麻煩，而且如果房主不配合繳納，會影響你開票，不如你自己去繳稅，裏外裏也是一筆賬。”一位中介業務員告訴記者。

　　一些提供房屋直接租賃業務的中介平台，也都采取了稅費由租戶自理的方式。在網上租房平台自如網，記者咨詢業務人員：“租房能否提供發票?”業務人員表示，目前需要發票的租客很少見，如果要開票，他們會提供房屋的相關信息，由租戶自己去當地街道辦或地稅局開具發票，具體開多少錢也由租客根據自己需要決定，至於以後能不能由平台直接提供發票，還要看新政策實施後的具體規定。

　　中原地產的一份調查顯示，目前在所有租房者中，實際繳納稅費的比例不到10%，這部分人主要是出於提取公積金、子女入學、報銷房租等必須取得發票的原因。而我國目前租房市場還是以個人私下交易和現金交易為主，很少執行租房備案的程序，稅務部門無法對每一筆租房業務進行核實，租房交稅的政策也就難以嚴格執行。

　　“在實際的租房市場交易中，租賃行為並不像買賣房屋那樣需要官方確權，這就決定了單純的稅收減免很難對整體租房市場產生大的影響。”張大偉說。

　　租房支出有望抵個稅(專家分析)

　　“這次出台稅收優惠政策力度很大，但因為租房市場的實際狀況，更多降低的是名義稅負，實際稅負減少並不明顯，未來還需要更深入的稅制改革，真正把租房市場該收的稅收上來，該減免的稅減下去。”中國社科院財經戰略研究院稅收研究室主任張斌認為，此次租房稅收新政的出台，體現出通過稅收政策調節來促進房地產健康發展的政策意圖。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，新政策體現了國家對租房市場的支持，但稅收減免更多的還停留在局部和表面，受益面比較小，難以從根本上改變租房市場現狀、減輕租房者負擔、真正激活租房市場。