樓市分化仍是主旋律 有地方去庫存也有地方降低杠杆

　　“旱的旱死，澇的澇死”，樓市仿佛天氣。

　　一邊是一線城市和二線核心城市房價高漲、高价地頻出而不得不推出限購、限貸等政策，一邊是廣大三四線城市和部分二線城市仍存在巨大的去庫存壓力而不斷出台去庫存政策，2016年夏天的樓市，分化仍是主旋律。

　　浙江：除杭州外放開落戶限制

　　為加快推進房地產去庫存工作，浙江近日發布《浙江省房地產供給側結構性改革行動方案》(下稱《行動方案》)，圍繞五大方面，部署21項加快推進房地產供給側結構性改革的具體工作。

　　浙江去庫存現狀依然嚴峻，除了杭州、寧波等城市外，三、四線城市去庫存壓力較大，消化時間甚至達到30個月以上。《行動方案》的目標是2017年，浙江全省在售商品住宅庫存消化周期保持在10~16個月的合理水平。

　　在鼓勵新市民購房和農民進城購房方面，“過去浙江省對外來人員落戶的整體限制還是比較多的。”一位長期研究城市發展的學者告訴《第一財經日報》。

　　以寧波為例，大專以上學曆，在中心城區內已取得房屋所有權並已實際居住，在中心城區內工作、簽訂勞動合同並繳納社保(三個月以上)，可以向住房所在地公安機關申請落戶。其中，包括購房單套建築面積達到100平方米(含)以上，年齡在45周歲(包括45周歲、以受理落戶申請日期為限)以下的人員。

　　在這方面，《行動方案》提出，要全面取消縣(市)購房落戶條件限制，放寬除杭州外的設區市市區購房落戶關於建築面積、資金額度要求。推進農村林權、土地承包經營權和宅基地使用權改革，城鎮建設用地增加規模與農業轉移人口市民化進程掛鉤，積極為農民進城購房創造條件。

　　近期出台房地產去庫存政策的地方還有不少。比如山西近日就出台了11條去庫存的舉措，還鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低房價;對帶頭落實國家政策降低房價的，各市、縣要給予獎勵，協調金融機構在融資和相關金融服務方面給予一定的支持。

　　統計顯示，今年以來的半年時間內，至少有20多個省份開出去庫存的“藥方”，幾乎均對當地樓市去庫存節奏進行了安排。如，甘肅明確，到2019年底，商品房去庫存周期基本控制在18個月內;廣東提出，到2018年底，全省商品房庫存規模比2015年底的1.6億平方米減少約12.5%，去庫存周期基本控制在16個月以內;江蘇要求，到2018年底全省住宅類商品房庫存去化周期控制在14個月內。

　　調控“一城一策”

　　在廣大三四線城市及部分二線城市大力去庫存的同時，一線城市和部分二線核心城市、環一線城市地區卻因為高漲的房價，而不得不出台限貸、限購等調控政策。

　　在3月份上海、深圳加碼調控後，最近房價上漲最迅猛的兩大二線城市合肥和廈門也都出台了限貸政策。在合肥，7月1日開始執行差異化信貸政策。其中，商品房最低首付比為25%，部分情況購買商品房的首付比為40%。

　　廈門將於7月15日起調整住房信貸政策，其中最受關注的是二套房首付的變化，變化最大的應該是，對應於名下有1套房但未結清貸款的，或2筆及以上貸款記錄的從原本執行40%首付提升到60%。此外停止向三套房發放公積金貸款。

　　今年下半年首次土地集中拍賣7月8日在南京市公共資源交易中心舉行，這也是該市采取限價措施後的第二次土地集中拍賣會。當天，現場競價異常激烈，但因為限價的原因，10幅出讓的地塊只有3幅成功找到婆家，另外7幅都終止出讓。