快速升溫後初顯新跡象 國內房地產市場將迎短期調整

　　首先，沒有嚴格執行“分城施策”的宏觀調控政策，故意執行去庫存政策，一線城市限購執行不力，導致一、二線城市出現市場投機和恐慌，也吸引了三、四線城市的需求，影響了去庫存;其次，市場監管沒有及時跟上;最後，土地供應及住房供應政策調整較為滯後和被動。對三、四線城市而言，首先，受財政壓力和經濟增長影響，沒有嚴格執行去庫存政策，在庫存大幅增加的情況下，政府仍在積極供應土地，促進住房開工，導致非重點城市投資高於重點城市投資;其次，有關釋放需求、調整供給的具有含金量的制度性政策出台不多。

　　四、政策建議：確保短期平穩回落

　　1.政策目標

　　未來的政策總體目標：力爭住房市場短期內平穩回落，避免劇烈調整，確保住房市場長期可持續穩健發展。具體目標有5個：

　　第一是促進庫存持續減少。盡管過去一年銷售增幅加速提升，房地產去庫存取得明顯進展，但是庫存總量仍然比較大，新增供給規模可觀，去庫存尤其是三、四線及以下城市需要把去庫存作為一個長期目標。

　　第二是確保房價平穩咝小７康禺a特性決定價量一般保持同漲同落的關系，實現去庫存需要房價平穩並略有增長。尤其一、二線城市把住房市場作為地價、房價的風向標，也需要保持適度增長，大起大落不利於三、四線城市去庫存。

　　第三是力爭投資實現中速。在當前宏觀經濟下行壓力仍然較大，新動力正在培育過程中，確保經濟增長不突破6.5%的底線，保持房地產投資適度增長仍然十分重要，鑒於房地產市場整體形勢和下半年投資後勁不足趨勢，未來投資應力爭實現增幅在6-10%之間，這既有利於經濟增長目標實現，也為改革及轉型留有空間，也能夠有利於去庫存長期目標實現。

　　第四是扭轉供需空間錯配。供需空間錯配是導致一、二線城市市場热闹，三、四線及以下城市庫存不降反增的主要原因。因此，需要將扭轉供需空間錯配作為調控的一個重要目標。

　　第五是防范住房金融風險。中國房地產金融風險主要在開發企業，在市場波動形勢和市場出清過程中，需要防范房企資金鏈脆弱導致信用違約風險。

　　2.施策原則

　　實現以上目標，一方面，要繼續實施逆周期的宏觀調控政策，另一方面，加快相關領域的改革，以便釋放更多合理的新需求，並調整供給以匹配的新需求。為此，應該確立如下政策原則：

　　一是采取“細水長流”調控策略，保持調控有“溫度”可持續。針對下半年和明年可能出現的市場短期調整，需要繼續實施刺激政策，但不宜再“頻施一攬子猛劑”的措施，應把握貨幣、財稅、土地等政策的出台時機、節奏和力度協調搭配好，采取陸續出台、細水長流的辦法。

　　二是實施前瞻性引導調控政策，主動發聲引導市場預期。鑒於預期在房地產市場中具有關鍵作用，房地產宏觀調控要實行前瞻性導引調控政策，在准確預測宏觀經濟與房地產市場未來若幹月份可能的變化趨勢的基礎上，主動提前發出政策調整信號和姿態，引導預期向著調控希望目標變化。針對突發事件引起的預期變化，政府部門要做出及時回應，以穩定預期。

　　三是實施適度超前的調控策略，適時或提前出台相關政策。針對宏觀政策和制度變革效應具有滯後性且變化強度差異，房地產宏觀調控應避免當期政策調控當期或下期市場的作法。應該根據經驗研究確定的政策工具變量的滯後期限，通過對未來若幹時期的市場形勢形成的准確預判，適時或提前若幹期出台政策，使政策工具能在最佳滯後效應時點上發揮作用。

　　四是實施分城施策的調控政策，同時要求城市間調控協同配合。城市間的市場形勢既相互區別又相互影響，解決供需空間錯配的問題，一要分城施策：一、二線與三、四線及以下城市應采取完全相反的政策措施;二要協同作戰：作為風向標，要保持一、二線城市市場平穩，防止一、二線城市過度冷熱，帶動和掩護三、四線城市去庫存。