快速升溫後初顯新跡象 國內房地產市場將迎短期調整

　　五是加快政策主導向制度主導調控的轉變，讓制度改革釋放新需求。在當前宏觀環境和房地產發展階段中，僅憑借單一的調控政策工具已難以實現綜合性目標，克服政策刺激作用邊際遞減，只有通過改革才能一方面釋放出新的需求，另一方面促進房地產供給結構調整。通過調控轉型和工具替換，以相關改革促進房地產的可持續穩健發展。

　　3.對策措施

　　實現以上五個政策目標，應堅持上述五項施策原則，綜合采取金融信貸政策、財稅政策、土地政策、行政政策與制度變革等。

　　金融政策方面，前瞻性采取降息降准政策，差別化調整首付比例等。配合確保6.5%以上的增長底線，2016下半年可再繼續實施一到兩次的降准和降息，同時通過定向操作如SLF、MLF以及PSL與常規操作相結合的方式保持流動性寬裕;針對市場過熱的部分城市，應主要采取金融信貸等經濟手段，不宜出台限購等力度過猛的行政政策，實施溫和抑制逐步降溫，使其實現“軟著陸”，避免用力過猛導致“硬著陸”;對一線及二線熱點城市，提升首付比例和貸款利率，遏制投機投資炒作。對於三、四線及以下城市，加大公積金貸款力度，提高公積金的覆蓋范圍。

　　財稅政策方面，采取差別化的住房交易稅政策及房產稅試點推廣。對於一線及二線熱點城市，取消交易稅減免的優惠政策;對於三、四線及以下城市，住房交易稅優惠政策不變，同時延長地方財政補貼政策執行時間區間;抓住目前機會，在一線城市和熱點二線城市開征房地產稅。

　　土地政策方面，按照土地與人口掛鉤要求，統籌調整城市土地供應政策，助力扭轉住房供需空間錯配。對於一線及二線熱點城市，增加建設用地(包括住房建設用地)供應指標，提高住房容積率，在商改住的基礎上，實施工改住，調整工業用地的功能;對於三、四線及以下城市，減少和限制土地供給，使城市建設用地及住房供給與其人口規模、經濟發展水平等基本面需求保持動態匹配。

　　行政政策方面，完善行政調控政策，加強市場監測和管理。對於房價等指標超出正常范圍一定程度，實施風險提示制度，根據異常程度確定不同的風險提示層級;實施城市與國有企業雙約談的制度，對房價地價超過合理范圍的，要向具有政府背景的市場參與方實施主管部門約談;加強對一線和二線重點及熱點城市房地產市場的監測和管理;總結和推廣蘇州等經驗，實行房價采取漲停板制度，土地拍賣的熔斷制等。

　　制度變革方面，加快進行相關制度改革，以便盡快發力，防止市場大幅調整。第一，借鑒曾經的藍印戶口制度，將購房住戶納入居住證覆蓋人群。第二，探索實施商品房共有產權制度，實施住房產權分割出售。第三，建立普惠住房金融制度，實現政策性和商業性覆蓋農民工。第四，允許和鼓勵農民工轉讓土地承包權，出售和出租住房。第五，改進地級以下城市的基礎設施與公共服務，實現基礎設施和公共服務城市間均等化。第六，加快國有企業改革，讓其盡快退出競爭性房地產開發行業。

　　五、改革建議：加快住房領域供給側(空間)結構性改革

　　1.發展趨勢

　　中國正在經曆人類曆史上最大規模的城市化進程，一方面，城鎮化蘊藏巨大的潛力，另一方面經濟面臨下行壓力加大，發展需要新動能。研究發現：城市群、大城市、一、二線城市有著巨大的發展潛力，在大城市、城市群內的中小城市和小城鎮，由於受規模經濟和外部經濟的影響，這些城市就業機會多，基礎設施和公共服務好，收入水平高，在大城市和城市群內的中小城市(鎮)、甚至農村的居民，可以分享更加多樣化和高質量的基礎設施和公共服務;相反，邊遠地區的中小城市、城鎮等就業機會不足，公共服務和基礎設施條件較差，政府也缺乏足夠的財力提供完善的基礎設施和公共服務，同時公共服務和基礎設施使用規模不經濟，處於全國經濟空間收縮區域。