房企吹響沖擊千億號角 房地產行業集中度提升成趨勢

　　而且按照行業慣例，100萬平方米的可建面積中約有20%本就是不可銷售，比如公建用房、人防車庫等。因此房企要保持業績增長，就必須拿到比銷售面積更多的土地儲備，才可能獲取未來更高的增長。

　　TOP20房企去年底結轉總貨值3.5萬億元，按照標杆企業平均年去化率50%匡算，今年需要補充5.5萬億元貨值才能保證年度銷售增長51%。

　　“雖然新城控股2017年的銷售業績增速達到96%，增長速度和意願都還是很強，但在限制性發展新周期下，企業也或面臨未來增速隨大勢逐年下降的情況。”歐陽捷直言，不僅是新城控股，TOP20房企的增長意願都很強烈，但增長速度同樣也會放緩。

　　克而瑞研究也指出，規模對房企來講始終是核心，但從碧桂園不設銷售目標這點來看，戰略層面有擺脫原來大幅沖規模的跡象。淨負債率的上升、近期融資環境惡化、借長期債的難度加大等隱憂，都是企業的顧慮。

　　房企利潤長期預跌

　　與發展實力相比，能不能過得好則看利潤。

　　張波告訴記者，從已公布年報的數十家房企情況來看，龍頭房企的利潤超過預期，其中超過8成企業同比年利潤明顯上漲。“這一輪規模之爭，是囊括盈利等各項能力的綜合素質之爭。”

　　近日旭輝集團總裁林峰就再次強調，“沒有規模萬萬不能，但規模也不是萬能”。2018年，旭輝將全年銷售業績定在了1400億元。但在“政策難過、融資環境難過、市場方面難過”的背景下，林峰要求，要提高規模的質量，而不是單純的規模。

　　歐陽捷也直言，未來房企不僅要規模，更要重利潤，這是大房企追求業績的必然選擇。

　　報告指出，2017年500強房企銷售金額增長率保持高速增長，主要受益於高企的房價;但成長指標中銷售面積增長率大幅回落至22.3%;營業利潤增長率雖然連續三年回升，但均未超過2010年水平，長期看仍處於下降通道之內。由此，城市發展模式和房企盈利模式開始全面轉變——從“產銷模式”向“資管模式”轉變，從“買地造房賣房”向“資產整合優化運營”轉變，行業面臨全面轉型。

　　比如優秀開發商開始重視生活服務業務板塊，逐步探索“空間建造”和“生活服務”的統一發展，“硬件+軟件”輕重並舉，快速切入存量運營和生活服務行業，包括商業零售、辦公、旅遊、養老、租賃、眾創共享等，並開始形成產業鏈協同效應。

　　張波認為，從目前現況來看，具備沖擊第一陣營的房企數量極少，第二陣營爭奪戰火藥味實足，第三陣營則是生死之戰。在銷售增速和利潤增速都預測長期放緩的背景下，抓住目前僅有的時間，非常關鍵。

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　　上市房企的業績表現成為近期投資者關注的焦點。從已披露業績的上市房企看，龍頭房企在拿地、品牌、資金成本等方面優勢突出，業績表現搶眼。銷售收入提升是業績增長的直接原因。值得注意的是，報告期內，房地產企業在長租房、共有產權房、物業租賃等創新領域積極開拓，成為報告期內一大看點。

　　業績確定性高

　　Wind數據顯示，截至3月22日，22家房地產A股上市公司發布2017年年報，13家業績同比增長。此外，有64家房地產A股上市公司發布2017年業績預告，45家預喜，預喜比例達70.31%。

　　記者梳理發現，已披露2017年業績情況的房地產企業，業績增長主要與銷售量增加、毛利率提升有關。此外，往年銷售項目在2017年得以結轉，助力相關公司業績增長。

　　以碧桂園為例，公司3月20日披露2017年年報。2017年全年共實現營業收入2269億元，同比增長48.2%，實現歸屬於上市公司股東淨利潤260.6億元，同比增長126.%。業績增長的主要原因是，報告期內公司實現合同銷售5508億元，同比增長78.3%。實現合同銷售面積6606萬平方米。公司預計，隨著已銷售面積進一步交付，未來利潤持續增長可期。

　　有龍頭房企在發布2017年業績的同時，一鼓作氣制定了2018年銷售計劃。以旭輝控股為例，公司2017年實現營業收入318.2億元，同比增長72%。實現歸屬於上市公司股東淨利潤48.3億元，同比增長45%。實現合同銷售金額1040億元，同比增長96%;實現合同銷售面積626萬平方米，同比增長116%。兌現2017年初“沖擊千億”的承諾，躋身千億房企俱樂部。公司表示，2018年公司可銷售資源超2500億元，因此將2018年的銷售目標定在1400億元，同比增長35%。

　　業內人士表示，龍頭房企在拿地、品牌、資金成本等方面具備優勢。華融證券研報顯示，相比小型房企，龍頭房企憑借其較強的經濟實力以及項目經驗，拿地優勢愈發明顯。業績增長快、估值低的龍頭房企值得關注。中泰證券研究報告認為，房地產行業集中度提升已成趨勢，龍頭房企業績增長確定性高。