【掌櫃日報】致敬惠州樓市十年：房價從不足4千到突破萬元

莞惠城軌動工樓市悄然升溫 2009年房價漲為4714元

　　盡管金融危機的餘溫未散，不過惠州樓市就已經開始發生轉變。

　　從數據來看，2009年樓市開局就一掃冷清情況，呈現上漲趨勢，1月全市新房均價為4411元，而年末的房價已經去到5425元，短短1年間，惠州房價上漲1014元/㎡，上漲趨勢較為明顯。

　　具體到樓盤來看，當年被惠州人視為豪宅象征的合生帝景灣也推出大批貨量，均價9000元/㎡，低層單位特價僅7800元/㎡，還能享受全款95折的優惠。但受樓盤開發進度影響，下半年惠州樓市開始出現供不應求的態勢。

　　2009年5月，惠州樓市傳來巨大利好，莞惠城軌正式動工，沿線樓盤均價開始隨之波動，交通利好也催生了一波購買潮，開發商在寒風中咬牙堅持的場景不再，營銷中心開始湧入大量客戶。除了國家優惠政策等利好因素外，買漲不買跌的心態也影響著購房者，2009年全市商品房成交均價達4714元，同比增長2.21%。

國十條出台 2010年房價緩慢上漲至4942元

　　房企還沉浸在2009年樓市的火爆之中，堪稱史上最嚴厲的“國十條”卻悄然出台，限制異地購房、二套房貸標准提高，猶如當頭棒喝，原本大步向前的樓市速度稍有緩解。

　　然而，國十條對惠州樓市影響有限，房價仍然保持平穩上漲趨勢，可享江景資源的荷蘭水鄉花語岸均價5800元/㎡，位於東平的東方威尼斯均價為6400元/㎡，可享受98折優惠，2009年中均價為4700元/㎡的盛世華府，在一年後已經悄然漲至6600元/㎡。

　　盡管惠城新房均價普遍上漲，區域整體均價為5418元，但其他區域的表現則不溫不火。數據顯示，大亞灣、惠東整體均價分別為4624和4105元，而博羅縣更是價格的窪地，僅3003元的均價差了周邊區域好大一截。信息顯示，2010年惠州全市均價為4942元/㎡。

　　市場持續走高讓房企對惠州樓市抱有極大信心，樓市的傳統旺季更迎來了成交高峰，市場呈回暖趨勢。但全市全年商品房批准預售面積為951.49萬㎡，同比增長83.86%，而成交量僅有588.76萬㎡，市場總體表現為供大於求。

　　惠州整體房價再上一台階 2011年均價為5480元

　　惠州樓市高庫存真正始於2011年，數據顯示，全市全年供應量約為1200萬平，同比上漲68.2%，成交量卻同比僅上升8%。整個市場高庫存給樓市帶來巨大的壓力，二手住宅成交受抑，均價僅為2514元，在惠州以二手房為生存的中介，在這一年紛紛倒閉。

　　信息顯示，2011年惠城一手商品房總共預售了28319套，平均預售價格6718元∕㎡，兩房和三房占比最高。萬眾矚目的東平項目光耀翡儷港也在這一年推出高層組團，均價7000元，偏隅於惠城北部山區的雅居樂白鷺湖推出洋房產品，均價在4700元起。

　　2011年12月5日，央行下調存款准備金率，但並未起到刺激購買的作用，置業者仍保持觀望態勢，等待房價的松動，開發商持續推出折扣和優惠吸引客戶，及時去庫存以保證項目資金的流動。

　　下半年房價繼續往上走 2012年均價為5763元

　　雖然2012年是樓市低迷的一年，整個市場觀望情緒漸濃，中小房企哀鴻遍野，然而從數據來看，新房價格同比上一年卻驚人的上漲了283元，全年全市均價為5763元。

　　2012年惠城區一手商品住宅總共預售了28463套，預售面積333萬平方米，平均預售價格5995元∕㎡，不過相比於2011年，城區房價則有明顯下降的趨勢，整體下降幅度達到15%，具體表現為以價放量。

　　例如，位於中信大橋旁的海倫堡·院子均價為4400元/㎡，還曾推出一棟特價“惠民房”，3980元/㎡起，首付僅需兩成起，僅10萬元首付便可拿下三房，讓不少人還是成功在這一期間選擇置業。而如今已成惠州豪宅標杆之一的方直瓏湖灣樓王，均價也僅為8500元，還能享受2千抵2萬以及按揭98折的優惠。

　　惠博路在這一年有不少樓盤首次亮相，不過似乎“時運不濟”，大多數樓盤只能打起價格戰，從惠城區到博羅縣，沿路多個樓盤打出“3”字頭的價格搶客戶。

　　比上一年跌了1元 2013年成交均價為5762元

　　隨著"國五條" 出台，廣州、深圳實施限購、限價政策，抑制投機性購房，不限購的惠州迎來了小春天。

　　同時惠州也恰逢利好重重，如受環大亞灣新區規劃獲批、廈深鐵路通車、城際軌道對接深圳等，周邊城市的客戶開始注意到惠州，深圳剛需客有重返惠州市場的趨勢，外來炒房客也瞄准了惠州這個香餑餑。

　　2013年商品房均價呈上漲趨勢，惠城均價已漲至6992元/㎡，金山湖和江北成為熱門區域，方直城市時代和鼎峰國彙山均為6800 元/㎡，已逼近7字頭大關。盡管深圳客陸續重返惠州，但大亞灣均價同比上一年仍然下降，數據顯示，2013年大亞灣全區新房成交均價為4663元。

　　數據顯示，2013年惠州全市成交105862套，總成交金額622.13億元，成交均價5762元/㎡。盡管一年賣出10萬多套房，但整個惠州市場依舊處於高庫存狀態中，惠州市商品房存量為1103.59萬平，超過11萬套新房，並且有進一步增加的趨勢。