多個城市首套房貸利率現松動 100萬下浮10%可省11萬

　　央行近日發布《中國金融穩定報告(2018)》(以下簡稱《報告》)，對2017年以來我國金融體系的穩健性狀況進行了全面評估。央行指出，要多措並舉應對住戶部門債務增速過快問題。而最近無論是房貸利率回調，還是一線房價環比下降，都說明“房住不炒”的定位更加夯實。

　　央行：防范地產金融風險

　　作為中國金融體系最重要的報告之一，今年的《報告》專辟兩大專題，聚焦於住戶部門債務和房地產市場風險，這在往年相當少見。

　　《報告》顯示，2017年末，我國住戶部門債務餘額40.5萬億元，同比增長21.4%，較2008年增長7.1倍，相當於2017年GDP總量(82.7萬億)的49%。家庭債務包括消費貸款和經營貸款，其中以消費貸款為主體，而消費貸款中又以房貸為主，房貸占家庭債務整體的比例超過一半。2008年時，我國房貸餘額僅為3萬億，而到了2017年底，住房貸款餘額膨脹到21.9萬億，房貸占所有住戶部門債務餘額的54%。

　　2017年，我國居民部門杠杆率為49%。有業內人士指出，這一數值與62.1%的國際平均水平相比並不高，與新興國家的39.8%相比，則又明顯過高。但問題是這10年，經過次貸危機和國際金融危機的洗禮，發達國家紛紛降低居民部門杠杆率，而我國居民杠杆率卻從17.9%迅速攀升到49%，擴大2.73倍。要知道，美國的居民杠杆率從20%升到50%，用了將近40年。

　　如此龐大的債務，如此之高的杠杆，樓市有沒有風險?對此，央行《報告》認為，房地產金融風險總體可控，但是近年來房地產業高杠杆發展模式和房價過快上漲並存，房地產行業風險有所上升。

　　一方面，我國長期實行審慎的住房信貸政策，平均首付比例達34%以上，這意味著居民可以承受30%左右的房價下跌。

　　與之對比，次貸危機之前，美國首付比例一度寬松到10%左右，只要房價下跌10%以上，這些家庭都會淪為負資產者，棄房斷供也就屢見不鮮。

　　另一方面，央行認為，銀行業金融機構房地產貸款不良率明顯低於整體貸款不良率，房地產信貸質量較好。2017年末，個人不良貸款餘額6149.3億元，不良率為1.5%，低於銀行貸款整體不良率0.35個百分點。

　　不過，有專家指出，但這一切都建立在房價堅挺乃至持續上漲的基礎之上，如果樓市深度調整，房價出現大跌，作為“抵押品”的房子其市值必然大幅收縮。房子市值大跌，而債務卻不會減少，抵貸比顯然會大幅上升。

　　眾所周知，樓市之所以舉足輕重，不僅因為中國家庭財富將近70%都集中在房地產上，難以忍受房價的巨大下跌，而且因為樓市通過信貸與金融體系密切關聯，樓市的一舉一動，容易影響到金融穩定。

　　根據央行《報告》，2017年，136家上市房企平均資產負債率高達79.1%，其中有26家資產負債率超過85%。部分房企的土地競買保證金也來自外部融資，購地資金杠杆率達到7~8倍。

　　房價上漲，居民債務膨脹，杠杆率不斷攀升，風險不斷加劇。為此，央行指出，要多措並舉應對住戶部門債務增速過快問題。堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實地方政府主體責任，強化“因城施策”的房地產宏觀調控，規范金融機構住房金融業務，關注房地產信貸占比過高、部分居民違規加杠杆購房、部分房地產企業債務率過高等風險，促進房地產市場平穩健康發展。

　　資金面相對轉寬松

　　作為地產金融的風向標，房貸利率的走勢可謂十分重要。11月9日，融360發布的報告顯示，今年10月全國首套房貸款平均利率為5.71%，相當於基准利率1.165倍，環比9月上升0.18%;同比去年10月首套房貸款平均利率5.30%，上升7.74%。這已是2017年1月以來連續22個月上漲。

　　融360報告稱，19家主要銀行中首套房貸款平均利率最低為基准1.100倍，最高為基准1.241倍;工、農、中、建國有四大行首套房貸款平均利率已達基准利率上浮16.4%水平。

　　雖仍在上漲，但環比漲幅已經回落，且下調貸款利率的銀行數量明顯增多。融360報告稱，10月首套房貸款利率下調的銀行數量為19家，較9月增加16家銀行。融360認為，銀行房貸利率高位下調一定程度上會有助於提高銀行市場競爭力，擴大市場份額。

　　對於此次回調，融360分析認為，回調房貸利率的銀行有以下特點：市場占有率有待提高;之前的利率處於高位水平，一般高於平均值5~10個百分點，此次回調力度為5個百分點，回調後接近當地平均水平;多為地區性調整，未表現出同一銀行全國性調整，影響力度較小;數量占同地區銀行數量占比較小。雖然少數銀行存在高位回調，但目前整體趨勢穩定，未來繼續出現大面積回調利率的可能性較小。