多個城市首套房貸利率現松動 100萬下浮10%可省11萬

　　中信建投稱，2011年的綜合房貸利率最高為近7.50%，2014年為7.00%，分別較當時的基准利率上浮5.4%和6.3%。由於現行貸款基准利率較低，為4.9%，因此本輪利率上調幅度遠高於前兩階段的峰值，至今年10月，首套房貸款平均利率已經較基准利率上浮了16.5%。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中國經濟導報記者表示，房貸利率雖然出現了較大幅度上漲，但與曆史數據對比不算高。

　　對於未來走勢，中信建投研究認為，對比曆史上寬松周期中個人住房貸款利率與10年期國債利率的走勢可以發現，房貸利率階段性峰值滯後10年期國債利率峰值大約兩到三個季度。2018年以來，10年期國債收益率峰值出現在1月份，考慮到整體流動性寬松趨勢明確，個人住房貸款利率的上行空間已經有限，對應峰值可能在年內出現。

　　不過，嚴躍進表示，國際市場的加息效應會對國內的資金面產生一定影響，但受國內去杠杆、降成本的政策利好影響，資金成本短期內或許仍會降低，但長期則存在部分方面成本上升的風險。

　　限競房“扭轉”供需格局

　　除了資金面寬松外，政策性因素也需要考慮。以北京為例，隨著今年大量限競房入市，北京市場供求關系正在發生轉變。

　　中原地產研究中心統計數據顯示，截至目前，北京年內商品房住宅供應套數已經達到了32635套，這也是最近3年第一次超過3萬套。而2017年同期住宅供應量只有20269套，年內供應量同比上漲幅度達到了61%。庫存面積也出現了明顯上漲，目前住宅庫存高達6.6萬套，相比去年末上漲了1.3萬套。

　　其中，限競房的成交情況遠遠不及預期。中原地產研究中心數據顯示，截至目前，北京合計入市26個限競房項目15982套房源，而網簽累計只有2767套，網簽銷售率只有17.3%。而市場已經入市的這些項目，平均去化只有3成多。

　　二手房價格波動方面，多個房地產研究機構統計數據顯示，10月以來，北京二手房成交量及成交均價均呈下降態勢。

　　貝殼研究院數據顯示，10月份，北京二手房銷量環比跌幅達四成，創今年2月份以來近8個月銷量新低。成交均價為61103元/平方米，環比下跌1.2%，連續兩個月環比下跌。

　　此外，鏈家自有成交數據顯示，11月第1周，北京二手住宅鏈家成交均價5.97萬元/平方米，環比跌幅達2.8%，是2018年以來剔除受節日、政策等因素影響之外的周度跌幅最大值。

　　中原地產首席分析師張大偉則對中國經濟導報記者表示，隨著後續供應量的繼續上升，去化難度加大，區位屬性不好的限競房有可能開始價格戰。

　　除北京外，上海、廣州、深圳等一線城市房價從8月份也都出現了轉折。據國家統計局發布的數據，8月，15個一線和熱點二線城市新房價格首次全面停漲，二三線城市新房價格環比漲幅均明顯回落。9月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均下降，二三線城市漲幅繼續回落。

　　張大偉表示，多個城市房地產市場出現沖高回落，房價調整開始從點蔓延到區域，熱點城市房價逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續走高。北京、上海等熱點城市進入“賣不完”現象，庫存均出現環比上升，除少數熱點剛需項目外，去化率快速下行。

　　嚴躍進認為，不管新房還是二手房，近期成交都不活躍。降價促銷是開發商和二手房業主為了促成交易而采取的手段。一方面與年度沖刺銷售業績有關，另一方面，也與對未來預期不樂觀有關。

　　(房掌櫃整理來源自中國網財經、中國經濟導報)