鬱亮：2019年萬科需要收斂聚焦、鞏固提升基本盤!

　　過去我們聽得最多的是“觸底反彈”，我們的經曆也是觸底反彈。但權威人土告訴我們，現在L型的豎線還沒有到底，一般預計到2020年左右才有可能見底。

　　更值得關注的問題是，L型的那一橫不知道會持續多少年?日本已經持續20年還未完全走岀來。

　　這突破了我們過去的認知。與過去的經曆完全不同，房地產行業從來不能脫離經濟大勢，所以我們要深刻認識到宏觀形勢並不樂觀。

　　今年四季度BG、BU在做事業發展計劃的時候，基於過去的經驗，對宏觀形勢判斷都過於樂觀。大家都期待不久後的觸底反彈，但如今的宏觀形勢已經不是這個樣子，不是過了今年、明年就會好轉，我們需要做好長期准備。

　　第二，行業集中度上升，頭部企業間競爭激烈。

　　今天中國TOP3包括萬科在內的發展商共獲得13%的市場份額，超過1/8;

　　ToP10的發展商是28%的市場份額，超過1/4;

　　TOP20的市場份額為39%，ToP30為54%，ToP50為64%。

　　這說明頭部的企業越來越重要，50家開發商獲得2/3的市場份額，這說明競爭也會越來越激烈，而且是重量級選手之間的相互競爭。如何在市場中脫穎而出，考驗的是方方面面的能力。

　　第三，行業的轉型絕非易事。

　　若幹年前，包括萬科在內的很多同行都嘗試轉型，但是行業轉型是非常不容易的。

　　首先，我們都覺得需要找到和房地產行業賺錢前景相當的行業，但經驗告訴我們，我們沒有可能找到這樣的行業。

　　當我們做物業、物流的時候，發現每平米賺的錢都是以了幾毛、幾分為單位時，大家便覺得無從下手。

　　這時候覺得開發業務有很多水分可以擠?要不省省吧。創造出的利潤可能比物業、物流多很多。但是這樣我們能有未來嗎?

　　盡管房地產行業還不錯，但是不代表我們未來還能靠吃這口飯活下去，所以我們必須要做新業務。

　　做新業務的時候，讓賺大錢的人去賺小錢，難度太大。到今天為止，坦率而言，似乎沒有什么特別成功的轉型案例。

　　我們的行業還是有機會的，機會在哪裏?中國的城市化進程仍在繼續，房地產仍然會維持較大規模。

　　我們還有大概20個點城鎮化率的空間，過去城鎮化水平還有一些水分，比如部分農民工進城務工後，還未真正轉為市民，所以城市化還有機會。

　　如果說第一階段城市化以農民進城打工為標志的話，現在第二階段的城市化已經開始，那就是都市圈化，比如粵港澳大灣區、長三角一體化、京津冀一體化以及中心城市都市圈等。

　　這其中依然有很多機會，比如粵港澳大灣區中有香港、廣州、深圳三個核心城市，各具不同的特色和能力，這在全球范圍內也不多見，所以有機會。

　　另一方面，不同地區、不同業態之間不平衡不充分的問題還非常明顯，比如住宅消費並不是整體過剩，而是有些過剩。有些還沒被滿足，這就是為什么要“限“的原因。

　　關於租購並舉，購的部分已表達很充分，但租的部分才剛剛開始，人民美好生活還需要更多的內容供應和空間服務。很多房子越做越漂亮，環境也越來越美，但是從空間、內容到服務，還遠遠跟不上。

　　所以，以都市圈化為主要特征的城市化還在進行，行業的不平衡不充分問題還很明顯，我們的機會、潛力仍然是存在的。

　　正因為行業發生這么大變化，萬科更需要“收斂聚焦、鞏固提升基本盤。”

　　在“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”方面，我們要實現什么樣的工作目標?

　　2019年面對高度的不確定性，我們應該摒棄一切投機、僥幸心理，跳出路徑依賴和牛市思維。

　　圍繞“城鄉建設與生活服務商”的戰略定位，依托事業合夥人機制，堅持以“客戶為中心，以現金流為基礎，合夥奮鬥、持續刨造更多真實價值，實現有質量發展”的長期經營指導方針，穩住基本盤。