樓市未來發展仍有較大空間 房企融資額環比大幅下降

2月末，商品房待售面積52251萬平方米，比2018年末減少162萬平方米。其中，住宅待售面積增加117萬平方米，辦公樓待售面積增加49萬平方米，商業營業用房待售面積減少393萬平方米。

除此以外，1-2月份，房地產開發企業到位資金24497億元，同比增長2.1%，增速比2018年全年回落4.3個百分點。其中，國內貸款4976億元，下降0.5%；利用外資52億元，增長3.3倍；自籌資金7279億元，下降1.5%；定金及預收款7366億元，增長5.6%；個人按揭貸款3458億元，增長6.5%。

2月房企融資額環比大幅下降

3月4日，北京首都開發股份有限公司發布公告披露其融資計劃，包括兩期總規模不超27億元的債權融資計劃（非公開定向債務融資）及規模不超50億元的永續中票融資計劃。

2019年以來，隨著房企融資能力分化加劇，境內外資信良好、評級較高、財務盤面穩健的房企普遍披露融資計劃。不過，從房企的融資規模來看，2月份比1月份明顯回落。

根據同策房地產研究院的統計數據，2019年2月，萬科、恒大、綠地等40家典型上市房企完成融資總額共計552.88億元，環比1月的881.01億元大幅下降37.25%。

同策研究院研究員朱莉莉指出，“經過2018年史上最長周期的資金困局，房企融資能力漸漸成為另一張房企排位表。開年以來融資環境多變複雜，因此預計2019年房企融資環境依然很緊張，房企資金承壓將成常態。”

朱莉莉分析認為，從融資渠道來看，各類型債權融資方式額度降幅明顯，跌幅最高達68.7%。2月份，受監測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計552.88億元，其中債權融資額為551.94億元，環比下降37.31%（1月債權融資總額880.40億元）。

其中，2月份房企發行公司債共融資363.25億元，環比上月的512.62億元下降29.14%。其它債權融資總額57.52億元，較上月183.75億元大幅下降68.7%。

此外，中期票據融資總額為53.52億元，較上月的68.7億元下降22.09%。境內銀行貸款融資額度44.74億元，環比上月的85.65億元下降47.76%。信托貸款融資總額32.91億元，環比上月29.69億元小幅上升10.85%。

2019年開年以來，外幣融資總額穩居首位，占比逐月攀升。2月，外幣融資總額357.7089億元，占比64.7%；1月，外幣融資總額占比56.22%。這意味著，在境內融資渠道有所放緩的環境下，境外融資渠道也不甘示弱。

同策集團首席分析師張宏偉認為，“龍頭房企的規模競爭可能引起行業的重新洗牌。行業預期悲觀的情況下，部分中小房企可能進一步陷入資金困境，未來半年到一年，龍頭房企在行業下行調整周期中會迎來比較好的並購機會。”

全國土地市場交易總體呈下滑態勢

據某研究院監測數據顯示，2019年2月份，全國300個城市建設用地共成交1168宗，比上月減少929宗，比去年同期減少275宗；成交金額達1984.75億元，環比下降40.26%，同比下降30.36%；平均成交樓板價2315.97元/平方米，環比上漲15.68%，同比下降7.5%。

從成交樓板均價來看，一線城市成交樓板均價為11008.22元/平方米，環比大幅上漲106.3%，同比上漲13.41%；二線城市成交樓板均價2553.6元/平方米，環比上漲1.29%，同比下滑23.94%；三、四線城市成交樓板均價1117.64元/平方米，環同比分別下滑2.27%、6.76%。

值得關注的是，多數房企拿地意願並不是非常強烈。據某研究院監測數據顯示，2019年前2個月，買地金額TOP20上市房企拿地集中度基本不變，而成交建築面積TOP20上市房企拿地集中度則略有下滑。