多地房企拿地意願持續萎縮 樓市調整或將延至2015年

樓市下行的2014年，大型房企用於儲備土地的金額也在大幅收縮。資料顯示，上半年萬科權益拿地金額111億，僅占同期銷售額約一成。7月拿地金額僅2.2億，創下28個月新低；8月也僅拿地兩宗，權益金額11.23億。

萬科並非僅以土地面積作為約束變數，而是以總獲取金額作為獲取土地的核心約束變數。萬科董秘譚華傑曾表示，萬科拿地金額的財務安全底線為當期銷售金額的60%以內。

若說前幾年萬科的此種做法還是特例，那麼當前市場中，絕大多數房企已經或正在採用萬科式策略，拿地集體趨於保守謹慎，顯示其對未來一年的市場不看好。背後的原因，一方面是地價仍然高企，另一方面則是房企本身的存貨結構所致，一些房企之前儲備的大量低效資產急需消化，再增加新的儲備力不從心。

大型房企購地金額銳減

截至目前，萬科全年拿地金額不足150億，而去年前10月，萬科拿地金額已達700億。萬科並非孤例。根據公開資料統計，截至8月底，金地集團的購地額為48億，富力地產的購地總額僅為19億。

中原地產市場研究部統計資料顯示：20大標杆房企購置土地單月額度連續多月銳減，4-8月連續5個月不足200億，最近3個月更是在百億周圍徘徊。前9月截至目前，20大標杆房企合計拿地僅1873億，相比2013年同期的3698億，減少了1825億，降幅高達49%。其中，9月前半月，20大房企僅萬科與萬達分別拿地9億左右，合計僅拿地18.34億。

地價的高居不下，是直接因素。萬科董秘譚華傑稱，上半年商品房市場已經發生調整，房價在跌，但是土地市場的調整剛剛開始，地價並未下降，下半年將繼續謹慎觀望。

不止是萬科一家持有土地價格下降的預期，包括碧桂園、越秀地產等在內，其管理層均表達了類似的觀點。

業內專家認為，從目前趨勢看，四季度房企拿地有可能繼續萎縮，企業全面進入保守狀態。包括上海等地在內的多個城市已出現了住宅土地市場流拍的現象。大型房企不積極拿地的原因，還在於其去年的高歌猛進，已經提前完成了土地儲備的佈局。譚華傑在8月指出，萬科一般會保持兩到三年專案儲備資源，目前還有3900萬平米的土地，仍然符合儲備標準，所以現在並不著急。

中期業績發佈會上，恒大地產總裁夏海鈞表示，恒大現有土地儲備足夠未來5-7年的穩健發展，因此在買地投入上不會像前些年，下半年在買地方面會更加謹慎。根據半年報，恒大擁有1.5億平方米的土地儲備，主要分佈在147個城市，平均成本約986元/平方米。

搶佔一二線高地避險

拿地節奏可以看出企業對市場的判斷。年內20大房企在土地市場的表現透露出，房企非常不看好樓市未來一年的發展。但一二線城市仍被視為“相對安全”。

以萬科為例，儘管拿地總額大幅降低，但萬科的一線城市佈局愈發突顯。上半年萬科收入囊中的21塊地中，四個一線城市共10宗，拿地額為67億，占購地總額的比例達60%。

保利地產中報顯示，上半年新獲取19個專案，其中，僅在大本營廣州拿下的4塊地規劃建築面積接近110萬平方米，而去年全年其在一線城市也僅新增97萬平方米。佳兆業今年以來的拿地區域也集中在深圳、上海、南京、成都等地。其中期報告顯示，今年上半年獲取的地塊，98.4%集中在一線和省會城市。