(匿名)

　　延期交房是准業主們最頭疼的問題,也是最常見最普遍的一類商品房買賣糾紛。在處理這一類糾紛時,究竟是否構成延期交房?延期交房應該承擔怎樣的責任?而開發商往往利用准業主們欠缺專業知識的弱點,否認延期或者推脫延期的法律責任。

　　案例一:防治汙染致房延期,商家該不該賠償?

　　2014年初,史先生看中了蘭州市城關區北面灘和泰馨和園小區內的一套商品房,遂與開發商簽訂了商品房買賣合同,合同約定,房屋交付日期為2015年5月1日。

　　2014年年底,史先生致電開發商,工作人員聲稱將按時交房。可今年清明節前,工作人員告知史先生,由於市政府防治汙染措施的影響延誤了工期,房子要到6月底才能交付。五一前夕,史先生再次接到開發商的信函告知,還是因為市政府防治汙染措施的影響,導致工期延誤,要推遲到8月交房。無奈的史先生告訴記者,自己和家人一直租房住,現在,既交房租又繳貸款,這個虧就只能讓購房者承擔嗎?隨後,記者帶著史先生的疑問采訪了該房地產公司。該公司一蕭姓負責人接受采訪時表示,公司也很無奈,由於受到蘭州市政府防治汙染措施的制約,施工時間有限,導致工期延長,只能延期交房。至於逾期賠償問題,該負責人表示,受到外界因素的影響,公司也很無奈,目前暫不考慮賠償問題,購房者如有賠償要求可走司法程序。

　　案例二:逾期89天,商家賠償13.9萬違約金

　　2010年11月,海南陵水的黃先生與某房地產公司簽了商品房買賣合同,買下陵水清水灣某樓盤一套房子,建築面積159平方米,總價722萬多元。合同約定,開發商應在2011年11月底前交房。同時,因台風、雨天或戰爭等非出賣人的責任造成工期延誤的,除雙方協商同意解除或變更合同外,出賣人可據實延期。逾期交房在90日內的,按已付房款萬分之三標准付違約金。隨後,黃先生付清全款。2012年1月,開發商發函告知延期交房,延至2012年4月30日。黃先生在2012年6月收房,2014年初提起訴訟,要求開發商賠付逾期交房違約金25萬多元。開發商辯稱,黃先生主張逾期交房違約金不成立,項目施工一直受到不可抗力的天氣原因幹擾,而因雨水、台風等天氣造成的工期延誤,開發商按約定免責。法院查明,2010年11月至2011年11月,當地有台風14天、大雨及大雨以上天氣為19天、雷陣雨29天。法院認為,開發商超過交房期限151天,但其可依據台風、雨天天氣延期交房62天,因此開發商應承擔89天逾期交房的違約金。法院一審判決,房地產公司向黃先生支付逾期交房違約金13.9萬元。

　　嘉賓:甘肅勇盛律師事務所律師林磊

　　甘肅勇盛律師事務所律師張玉勤

　　主持人:延期交房時間應該如何認定?

　　林磊:延期交房是指,房屋買賣合同中,開發商沒有按照合同約定的時間而推遲交房的行為。解決延期交房時間問題,首先就是交房時間的認定,它關系到延期交房從何時計算的問題。在司法實踐中,存在著因當事人在簽訂商品房買賣合同時對房屋的交付使用約定不明而導致的大量糾紛。出賣人認為房屋的交付使用就是買受人直接占有使用房屋,也就是俗稱的“交鑰匙”;而買受人則認為,房屋的交付使用不僅僅是交付房屋的占有,而且還包括交付房屋所有權證書。對此《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第11條規定“對房屋的轉移占有,視為房屋的交付使用,但當事人另有約定的除外”。據此,在當事人沒有明確約定房屋的交付使用為交付房屋所有權證書的,出賣人對房屋的轉移占有即“交鑰匙”,即為合同約定的房屋交付使用。如果當事人在合同中明確約定房屋的交付使用不僅是轉移房屋占有,還應辦理房屋所有權移轉登記的,出賣人就應按約定履行義務。在上述案例中,如果合同約定明確了交房的方式,應以合同約定為准,如果未明確交房的方式,應當以“交鑰匙”的時間點認定開發商交房。

　　主持人:商品房延期交付,開發商應該擔負什么樣的責任?購房者可否主張退房,有沒有相關的法律法規條款具體規定?

　　張玉勤:根據《商品房銷售管理辦法》第三十條規定:“房地產開發企業應當按照合同約定,將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的,房地產開發企業應當承擔違約責任”。延期交房經催告後在合理期限仍未履行的,買房人可以依法解除購房合同。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第十五條規定:“根據《合同法》第九十四條的規定,出賣人延遲交付房屋,經催告後在三個月的合理期限內仍未履行,買受人請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告後,解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使,逾期不行使的,解除權消失”。因此,開發商延期交房的話,購房人可以要求解除合同和退房,但是必須按照法定的條件和程序辦理。

　　主持人:商品房延期交付後,如何要求賠償,賠償又該怎么計算?

　　林磊:商品房買賣合同是一種經濟合同,按照我國《合同法》的規定,當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔違約責任。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償金的計算方法。遇到此類問題,購房人須注意購房合同中針對延期交房違約賠償是否具有的明確條款,其次購房人要注意該條違約金的比例是以購房人已付房款為基數的,包括銀行貸款按揭部分,同樣條款對不同方式付款的購房人的賠償是不同的。合同有約定時,按照約定賠償。約定的違約金低於造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高於造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

　　《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第十七條如下解釋:“商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法,違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標准確定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。”對此,可以依法要求開發商按房屋租金標准賠償損失,如果不被接受,可以向人民法院起訴要求其賠償損失。

　　張玉勤:沒有約定時,逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。同時,根據《合同法》第九十四條的規定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經催告後在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。

　　但應當注意,法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告後,解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的,解除權消滅。需要明確的是,違約金是可以約定的,具體沒有法律規定萬分之一這個說法,但違約金是有限制的,根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第十六條規定:當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成損失的30%為標准適當減少;當事人以約定的違約金低於造成損失為由請求增加的,應當以違約金造成的損失確定違約金數額。

　　主持人:現實中,又應該如何規避、應對延期交房問題呢?

　　林磊:對於大多數的購房者來說,買房子需要注意的細節方面都不甚了解,尤其是在簽訂購房合同的時候,更是不知道該注意哪些方面。所以提醒購房者在簽訂合同的時候,一定要看清房屋交付使用的時間以及若出現延期交房該如何約定賠償等具體事項。其次,交房時間越明確越好。為什么強調讓購房者在簽訂合同的時候一定要明確房屋交付使用的時間,那是因為該時間直接能夠影響到延期交房違約金的起算時間。延期交房違約金起算時間,一般是合同中約定的交房期限,除法律或合同另有規定外,在約定的交房期限屆滿之日時,賣方若不能向買方交付房屋的,賣方應在交房期限屆滿之次日起開始向買方計付延期交房違約金。

　　張玉勤:此外,在簽訂補充合同時,購房人應仔細逐條審核補充合同內容,要分清補充協議的哪些條款對自己有利,哪些條款對自己不利,對於不利的補充條款要與開發商進行協商,協商不成的,可以拒絕簽字。合同用語也應當盡量明確,避免使用“特殊情況”、“重大問題”、“等”等含糊用語。如果必須使用這些用語,應注意要以舉例形式把自己所能想到的情形全部羅列出來,以免讓對方鑽空子。