(匿名)

　　合同是當事人或當事雙方之間設立、變更、終止民事關系的協議。依法成立的合同，是受法律保護的。尤其是房屋的買賣和租賃合同，因為關乎權屬問題，合同的效力格外重要。但在很多情況下也不能一概而論，在一些特殊情況下，只要符合法律規范，已經生效的合同依然可以解除，目的是保護一方的合法權益。

　　問題一

　　房屋權屬已變更合同是否能解除?

　　李然(化名)急需一套二手房用來結婚，他和未婚妻為了選擇一套合適的房子跑了很多小區，最終在房屋中介的介紹下選中了一套60平方米的小戶型。因為二人著急裝修結婚，因此很快就與賣房人安寧(化名)簽訂了房屋買賣合同，也到房管部門進行了權屬變更登記。

　　可讓李然沒有想到的是，房子看上去便宜又合適，可這背後卻隱藏了不為人知的秘密。當李然和未婚妻再一次來到所購買的房子裏時，旁邊的鄰居告訴他們，這套房子上半年才發生了凶殺案，犯罪嫌疑人現在還沒有抓到。聽到這樣的情況，未婚妻覺得房子不吉利，說什么也不願意在這樣的房子裏辦喜事，他們找到安寧想退掉房子。可安寧卻表示，房子已經進行了權屬登記，買賣合同也已經簽訂，怎么可能解除合同呢?

　　解答：我國實行房屋產權登記制度，雙方當事人簽訂房屋買賣合同除了交付房屋，還要到當地房管部門和土地管理部門辦理權屬變更登記，合同才算發生法律效力。此時雙方合同義務完全履行，買受人依法取得房屋所有權。這時一方當事人反悔要求解除合同的一般不予支持。但民事合同是雙方意思自治的產物，只要不違反法律、不損害國家利益和社會公共利益，雙方當事人可以在合同中約定解除條件。

　　所謂解除條件，是指限制意思表示效果消滅的條件，即當解除條件成就時，合同解除。《合同法》第九十三條規定，當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。也就是說，如果李然和安寧在簽訂的房屋買賣合同中有關於李然有權對房屋情況知情權的約定的話，那么，賣房人應當依法解除這份買賣合同。

　　問題二

　　房客擅自轉租房屋能否提前解除合同?

　　李先生名下有一套房屋，由於空置因此一直出租在外。去年年底，李先生通過房屋中介機構尋找到承租人張某，張某看中了李先生的房子，雙方很快就簽訂了租賃合同，張某也順利地拿到了房門鑰匙。

　　可兩個月後，小區物業打電話找到李先生說，他家的租住戶多達十幾個人，每天折騰到很晚，噪聲很大，很多鄰居都提出抗議了。李先生找到張某詢問情況，張某只說自己將房子又轉租給了老鄉，至於房子裏住了多少人，他自己也不清楚。李先生不願再將房子租給張某了，要中途解除與張某的房屋租賃合同，卻擔心合同還沒有到期不能解除。

　　解答：根據《城市私有房屋管理條例》第21條規定，承租人有下列行為之一的，出租人有權解除租賃合同。1.承租人擅自將承租的房屋轉租、轉讓和轉借的;2.承租人利用承租的房屋進行非法活動，損害公共利益的;3.承租人累計6個月不交租金的。本案中，張某沒有經過李先生同意，擅自將房屋進行轉租，而且沒有按照約定使用房屋，李先生是有權提前解除這份房屋租賃合同的。如果張某在使用中對房屋造成損壞，他應當對李先生進行照價賠償。