(匿名)

　　王先生借了100萬元給李某,借款合約上寫明李某以名下的一套住房作為抵押,房產證交給王先生。但王先生半年後發現,李某已經以遺失房產證為由,重新辦理新的房產證,房子在王先生不知情的情況下被出售。

　　王先生想請教:假如該房產還未完成過戶,他還能夠要回這一房產嗎?假如房產已經完成過戶,他該怎么辦?

　　律師解答

　　律師回複:王先生現在的處境非常不利。因為王先生和李某雖然約定以房產作為抵押,但雙方並沒有在房管局對房產進行抵押登記,導致王先生對該房子的抵押權失去了對抗第三人(即本案例中房產的買方)的效力。

　　假如房產已經完成過戶,王先生只能選擇直接向法院起訴李某以追償借款。即使房產還未完成過戶,但由於王先生和李某只是約定房子作為借款的抵押,這一約定並不直接導致房屋歸王先生所有,王先生只是享有該房產的優先受償權,仍難以阻撓買賣的實現,王先生的處境非常被動。

　　為了避免同樣的問題發生,雙方在約定以房產抵押借款時,應當馬上到房管局辦理抵押登記。當然,即使已經辦理了抵押登記,也不等於說逾期欠款未還,王先生未經借款方同意便能直接把房產過戶,但至少李某未經王先生同意不能隨意賣房,可以保護王先生借款的安全。

　　在辦理了抵押登記後,假如確認李某已經沒有償還能力,王先生可以走司法程序,起訴後申請執行,一般是拍賣房產抵債,王先生在房產被拍賣後可拿到自己的借款。

　　還要提醒的是,假如房屋是共有產權,部分產權擁有者可以不經其他產權人同意便把自己名下的部分產權拿去抵押,所以不要輕易接受部分產權房作為抵押品。