(匿名)

　　近期，公積金貸款再出利好新政，首套與二套房的首付比例同時下調，在新政的刺激下，二次置業群體的

　　需求加速釋放。但貸款時面對組合貸與商業貸款兩種選擇，到底該如何選更便利和劃算呢?

　　■案例

　　嚴女士和丈夫在朋友開的一家公司上班，十幾年前他們貸款在回龍觀購買了一套商品房，貸款已還清，因

　　為房子距離上班的地方遠，所以他們一直想換套房，趁著貸款政策比較寬松，他們想將這套房賣掉，購買

　　朝陽區三元橋的一套兩居室。經過評估後房價為287萬，嚴女士和丈夫每個月正常繳存公積金繳存，收入

　　也都在1萬以上，他們不知道是用組合貸款買還是商業貸款買劃算。

　　>>專家分析

　　近期公積金貸款新政出台後，很多換房的購房人都開始加緊入市，像案例中嚴女士這樣的購房人，第一套

　　房子雖然貸款購買但是已還清，且將房子賣掉後，按照現行政策無論是使用公積金還是商業貸款，都將被

　　算作首套房。如果購房使用商業貸款，首付比例為30%，使用組合貸款，首付比例也為30%，朝陽區這套房

　　的評估價為287萬，首付需要86萬，貸款額度200.9萬。“偉嘉安捷”以貸款200萬、20年為例，將組合貸

　　款與純商業貸款對比如下：

　　■組合貸款

　　優勢：為購房人節省買房利息

　　通過計算可以看出，組合貸款最大的優勢就是為購房人節省利息。“偉嘉安捷”指出，貸款200萬，純商

　　業貸款的月供為13165.99元，而組合貸款的月供為12381.06元，每個月比商業貸款減少784.93元。使用商

　　業貸款的總利息為1159838.09元，組合貸款的總利息為971453.58元，兩者之間的差額為188384.51元，用

　　組合貸款可以節省自己的購房利息。

　　劣勢：貸款銀行制約性大、辦理時間長、費用高

　　盡管組合貸款比商業貸款更加省錢，但是辦理的劣勢也較為明顯。“偉嘉安捷”指出，首先是辦理的銀行

　　必須由公積金管理中心指定，使得購房人在選擇銀行、貸款產品以及還款方式上存在一定程度的制約。其

　　次，組合貸款的辦理時間較長。因為組合貸同時涉及到公積金與商業兩種貸款，所以需要進行兩遍審核程

　　序，而商業貸款部分需要抵押登記後銀行見他項權利證才能放款，這也使得組合貸在辦理流程上比純商貸

　　與純公積金時間更長，造成很多業主對這種貸款方式的接受程度低，而且在貸款辦理的費用方面，由於組

　　合貸款需要分開收取公積金與商業貸款的服務費，所以和商業貸款相比，借款人在辦理組合貸時可能會增

　　加費用支出。

　　■商業貸款

　　優勢：使用較為廣泛辦理流程快

　　“偉嘉安捷”專家認為，首先從批貸的時間來看，借款人手續齊全的情況下，使用商業貸款在5-7天銀行

　　即可批貸，買賣雙方在過戶後，做完抵押登記，銀行見他項權利證後1周之內即能放款，因此從批貸和放

　　款時間上看，商業貸款明顯比組合貸款占據優勢，辦理流程的速度是所有購房貸款裏最快的。其次，因為

　　商業貸款的辦理較為快速，很多開發商和業主都比較認可商業貸款，商業貸款在買賣雙方的貸款方式裏更

　　為流通，使用也更加廣泛。

　　劣勢：貸款利息高買房成本大

　　雖然商業貸款的辦理速度是最快的，但是在貸款的成本上也是最高的。“偉嘉安捷”指出，盡管央行兩次

　　降息後，商業貸款的利率是5.65%，各家銀行普遍打8.8折後是4.97%，也比公積金貸款3.75%的利率高出很

　　多，因為組合貸款是公積金和商業貸款利率分開計算，所以使用商業貸款的利息比組合貸款高，對購房人

　　來說無疑將加大買房的成本。

　　“偉嘉安捷”專家認為，綜合對比來看，組合貸與商業貸款在使用上各有利弊，購房人需要結合自身條件

　　咨詢相關貸款服務機構，摸清自身貸款情況後再制定相應的策略，才能節省買房的首付和利息。