多銀行房貸利率被指惠而不優 苛刻條件加大貸款成本

房貸利率被指惠而不優 苛刻條件加大貸款成本樓市“金九銀十”，全國房貸利率現鬆綁跡象，絕跡近兩年的8折優惠利率重現。寬鬆房貸時期是否將要到來？近日，融360發佈報告稱，調查發現，當前市場上9折以下優惠房貸利率多為行銷噱頭，對絕大多數用戶而言只是“鏡花水月”。銀行所謂的附加條件，是在變相提高客戶的貸款成本，要麼暗藏陷阱，要麼變相拒客。

條件：掛鈎貸款返存比

實質：苛刻條件加大貸款成本

上海有銀行提供的8折房貸優惠利率直接與客戶日均貸款返存比掛鈎，所謂貸款返存比即銀行考量客戶在申請貸款前一個月日均存款金額與貸款總金額之比。具體來說，如果客戶要申請8折利率，該比值要達到80%以上，也就是說，要貸款200萬元，在該銀行的日均存款需要超過160萬元，而且該比值每月計算一次，一旦低於80%，將恢復至基準貸款利率，以後將不再享受優惠政策。

即假如客戶貸款期30年，想一直享受該銀行提供的8折優惠，其代價是須保證30年間每月日均存款在160萬元。

融360表示：“如果借款人按8折優惠利率貸款200萬元，30年間共支付利息約157萬元，比基準利率貸款少支付利息約39萬元。其代價是客戶將160萬元以0.35%-5.225%存款利率（最高利率以五年期存款利率上浮10%計算）存在銀行30年。相反，借款人如果選擇基準利率貸款200萬元，假設其手中仍有160萬元資金，此資金只需以最保守的方式，定存5年就可獲得超41萬元利息收入，已超過客戶選擇優惠貸款所節省的利息支出，而且此後25年可以隨意調撥此筆資金。”

銀行給以客戶優惠，其最終結果是要客戶以更低利率把錢存入銀行。融360表示，該銀行8折超級優惠房貸利率，其苛刻的附加條件，實際上是在加大客戶的貸款成本，且非一般購房者所能夠滿足。從某種意義上說，8折並不比基準利率優惠，對客戶來說實為虧本買賣。

條件：日均金融資產超500萬

實質：借機拓展多種業務

上海也有銀行規定近三個月內金融資產超過500萬元的客戶，首套房可以享受8.5折利率。這500萬元並非存款，而是需要在該銀行購買相應金額的理財產品，理財產品的時間要保證在6個月以上。發放貸款後6個月之內，銀行會嚴格監控客戶在該行的金融資產，一旦不符合優惠要求，將調整相應貸款利率。即使客戶按照要求在銀行保持500萬元金融資產達6個月，但後期如果資產低於此值，銀行仍然有權調整客戶貸款利率。

融360評價，500萬元的日均金融資產，對絕大多數普通購房者來說只是“鏡花水月”，而且將房貸優惠與理財產品“捆綁”在一起，變成了銀行利用現有客戶資源拓展多種業務的捷徑。

條件：按存貸款額交保證金

實質：變相對客戶說“不”

某銀行北京最低優惠貸款利率9折，客戶須存貸款額15%的保證金一年；存貸款額5%的保證金一年，可享9.5折。在上海，附加條件更為苛刻，客戶想享受9.5折優惠，須是該行優質客戶且存款額要超500萬元。