房企融資年末掀起小高峰 中小房企融資環境仍然嚴峻

　　58安居客房產研究院首席分析師張波也認為，房企的違規融資、融資機構違規向房企提供資金便利依然屬於重點監管領域。

　　為何融資不會放松？業內普遍認為，融資放松帶來的風險很大。張波告訴21世紀經濟報道記者，融資放松就是縱容市場重回“高杠杆”發展之路。在融資受控情況下，市場的優勝劣汰將驅動大量中小房企離場，而融資松動可能帶來房企的非理性擴張，前幾年“地王潮”可能重現。這無疑會葬送來之不易的平穩發展局面，使得房地產調控前功盡棄。

　　上述融資經理也認為，”房地產融資不會出現大規模放松，否則，房價很可能反彈，最終造成調控前功盡棄，決策層是不會允許這種情況出現的。”

　　未來房企融資走向何方？張波認為，房地產行業規模化趨勢仍將持續，中小房企融資狀態不樂觀，面臨生死考驗，更多小型房企會和中大型房企合作開發，或以被並購等方式繼續生存或離場。同時，大中型房企的日子也並不好過，不少大中型品牌房企都將迎來償債高峰，順利借新還舊以及在擴大規模同時加速資金回流都是重要考驗。

　　張波認為，房企融資從緊，但保障性住房融資將變得更有優勢。12月以來，政府已經開始對於優質房企提供融資便利，但更多支持債券資金流向符合未來重點發展的保障性住房及租賃住房。2019年這一政策方向還將延續，未來更多房企將把目光轉移到共有產權房、自持性地塊、長租公寓發展等領域，以謀求更多的政策性融資支持。

相關新聞

臨近年底，房企還債和買地儲糧需求倍增，對資金的渴求達到高點。11月份以來，上市房企密集發債融資，不少開發商成功籌得資金。

12月13日，遠洋集團成功發行REITs產品——“中聯前海開源-遠洋集團一號資產支持專項計劃”，產品總規模達32.03億元，這意味著遠洋集團打開了商業地產REITs融資通道，資產證券化模式實現創新。

對此，業內有聲音稱，房企發債額度上升，是否意味著融資有松動跡象。據同策研究院統計，房企雖然密集拋出發債信息，但計劃、核准階段的發債數量較多，實際發行量並沒有那么高。同策研究院朱莉莉認為，融資松綁和樓市拐點論實屬誇張，2019年底前房地產政策和市場難以松動。

40家房企融資達6050億元

根據同策研究院監測數據獲悉，2018年前11個月，40家典型房企融資總額達6050億元，且融資成本不斷上行。

有房企高管曾表示，有的房企年初制定的買地目標可能是1000億元，但最後其實花了不到目標投資額的一半，但原計劃全年到期債務卻增加了，因為要降低負債，優化財務結構，才能獲得更高評級，才能融到新錢。

過去的一年多，房地產行業融資非常艱難，不少主管融資的房企高管壓力非常大，這主要體現在原來的很多融資工具都不能再用了，導致公司在融資創新和經營層面都要做很多調整才能適應市場變化。

“幾乎把所有的融資工具都用了，但仍沒達到預期。”上述房企高管表示，這是融資環境最差的一年，成本上升得也非常快，現如今，融資成本已經從過去的8%左右直接上升到10%以上，甚至有些房企已經達到13%，這對利潤的侵蝕是非常嚴重的。

行業共識是，目前還看不出融資環境松動的真實跡象，房地產行業已經入冬了。不過，盡管如此，有些房企今年在創新融資方面取得了很大成就，包括打通了ABS、REITs等證券化融資渠道，其中不乏遠洋集團的身影。

遠洋發REITs籌資32億元

日前，遠洋集團通過發行REITs產品籌資32億元，期限不超過5年（3年存續期及2年退出期）。產品優先級分為A1、A2兩檔，A1檔發行利率5.5%、A2檔發行利率6.0%。

有業內人士稱，這是通過資產證券化模式實現的業務創新。據悉，本次產品的基礎資產位於北京、天津的核心區位，周邊商業氛圍成熟，經營現金流穩定。同時，入池資產與遠洋集團在周邊開發的住宅小區、寫字樓、公寓等物業資產形成緊密聯系的協同關系，客戶消費意向明確，有效支撐入池資產的經營業績。

截至目前，遠洋持有性物業規模已達到360萬平方米，主要位於北京、上海等核心城市的優質地段，包括北京頤堤港、成都遠洋太古裏、杭州樂堤港等一系列成功的商業標杆項目，並擁有北京遠洋新光中心、武漢東方境世界觀等一批優質儲備資產。