盧鋒：樓市波動探源 房地產業亟需供給側結構性改革

會，樓市成為重要選擇對象。尤其是2014年“930”以來，住建、央行、財政、銀監等部門聯手，在購房信貸、公積金、營業稅等方面出台四波樓市利好刺激政策，對房地產需求回升產生重要推動作用。在房價升勢已成背景下，首付貸之類新金融工具加大杠杆推波助瀾。

　　數據顯示，受大城市集聚規律與樓市購買投資力“虹吸效應”作用，近年一線城市房地產需求增速大幅高於全國平均水平。2011-2015年全國城市商品房銷售額年均增幅為10.5%，一線城市商品房銷售額年均增幅約為16.4%，比全國平均增幅高出一半以上。同期北京、上海、深圳、廣州年均增幅分別為9.7%、18.2、27.7%、13.6%，除北京由於維持限購等原因略低，廣州、上海、深圳增幅分別是全國平均水平的130%、173%和263.8%。

　　從本輪房價飆升根源討論看，分析人士對需求面條件理解比較接近，有關部門官員也有類似看法。例如上海市政府“325”樓市調控新政新聞發布會上，主管部門官員解釋去年“房價上漲非常快”原因時，也是列舉了貨幣“流動性相對寬裕”、樓市“信貸稅收政策”、“供求關系存在矛盾”、“部分企業違規操作”等因素。

　　然而需求增長需結合特定供給面條件才會導致價格飆升。上述官員從“供求關系存在矛盾”角度分析上海樓價猛漲也體現這一邏輯：他認為本地剛性需求集中釋放帶動一些購房者提前入市，同時投機性需求回潮，但“商品住房的供應面積和商品住房可售面積相對來說有所下降”造成供需矛盾。這個分析有道理，不過問題在於：為什么樓市需求走高之際供給不升反降?是房地產行市場機制調節失靈?還是缺失正常市場機制的反常現象?

　　觀察房地產業供給面條件，供應鏈大體包含策劃設計、融資、獲取土地、采購建材、施工建造、市場銷售等環節，房地產企業管理協調供應鏈並承擔財務盈虧的開發投資主體職能。一般來說，供應鏈競爭性越高，越可能通過自發競爭機制對市場需求與預期價格變動做出反應，越有助於通過供求互動調節促成市場比較平穩有序運行。

　　就商品房供應基本環節而言，無論是鋼鐵、水泥等建材行業，還是開發商市場都具有較高競爭度，唯有房地產用地供給例外。由土地制度與管理體制決定，中國商品房用地一級市場供給受行政壟斷，供地數量由行政部門年度計劃決定。如果在需求快速上升時供地數量調節滯後甚或逆向調節，有可能引入或放大供求失衡並促成房價飆升。觀察近年實際情況，這個簡單分析邏輯在相當程度上是新一輪房價飆升成因的真實寫照。

　　基本事實是，近年一線城市不約而同地大幅降低住宅供地數量。數據顯示，廣州住宅供地面積從2010年1505萬平方米下降到2014年297平方米低穀，2015年雖回升到408萬平方米，然而仍比2010年降低約73%。北京住宅供地面積從2010年2310萬平米下降到2015年422萬平米，降幅高達81.7%。上海從2010年3148萬平米下降到2015年663.6萬平米，降幅約為80%。深圳則是從2010年398.9萬平米下降到2015年140萬平米，降幅約65%。

　　供地數量與土地價格反向變動：不同數據來源的土地價格近年都不同程度大幅上漲。例如各城市國土資源部門公布的住宅供地掛牌價格數據顯示，四個一線城市2015年價格比較2010-2011年都有成倍上漲：漲幅最低的廣州和上海約在1.6-1.7倍，深圳與北京漲幅在5-6倍驚人水平。

　　又如國土資源部公布的各城市分季度“居住用途平均地價”顯示：北京住宅土地均價從2011年每平米13533元上升到2015年每平米47581元，2015年是四年前3.52倍。廣州住宅地價從2011年每平米6255元上升到2015年每平米26983元，2015年是四年前4.31倍。上海住宅地價從2011年每平米20517元上升到2015年每平米33435元，2015年是四年前1.63倍。深圳住宅地價從2011年每平米20225元上升到2015年每平米39337元，2015年是四年前1.945倍。

　　土地價格高漲推動樓面均價飆升。各城市國土資源部門數據顯示，北京樓面均價從2011年每平米4984元上升到2015年每平米16625元，2015年是四年前3.34倍。廣州樓面均價2015年是2911年的2.49倍，上海2015年是四年前2.84倍，深圳2015年是四年前的6.11倍。樓面價格猛漲推高房價，“面粉價推高面包價”。

　　一方面，宏觀、行業、地區等因素推動中國少數大城市樓市需求走高;另一方面，行政部門出於自身行為邏輯大幅收縮供地，兩方面相反作用力量派生供求失衡並推動樓價飆升。城市化背景下中國房地產需求增長是被廣泛認知的客觀趨勢，也是經濟長期前景看好的重要支撐條件之一;然而在需求增長同