盧鋒：樓市波動探源 房地產業亟需供給側結構性改革

時收緊供地則是特殊現象，與轉型期特殊土地管理制度存在聯系。在這個意義上，收縮供地是新一輪房價飆升的關鍵供給側因素，壟斷供地則是關鍵體制條件。

　　樓市波動需標本兼治

　　目前中國經濟雙重調整處於探底與轉換階段，樓市回暖本應發揮助推經濟企穩向好的積極作用，近來某些經濟指標回升一定程度也應與樓市變動有關。然而近期樓價過度飆升，異動難以持續。價格過度飆升刺激各類市場主體踴躍購買甚至反常搶購，相關市場機構通過“金融創新”違規融資推波助瀾，房價飆升預期與市場主體行為相互激蕩使樓市再次面臨資產泡沫化風險，由此派生不確定因素對宏觀經濟轉向下一輪景氣成長前景投下陰影。

　　應對新一輪樓市異動需標本兼治。短期政策需從供需兩方面入手遏制房價猛漲勢頭。在需求方面要改變近年頻密出台房地產刺激政策狀態，近期不再推出新的全國性刺激政策。需科學區分金融創新、投機炒作、龐茲騙局的關系與內涵，客觀認識互聯網金融的潛在利益與風險，切實加強樓市融資審慎監管以防范新金融風險。在資產價格上漲體現通脹相對重要性提升的大背景下，貨幣政策需更加重視宏觀審慎原則，避免偏於寬松在客觀上助推資產泡沫。

　　短期供給政策需盡快增加樓市供地數量，改變一些城市住宅供地過度收緊狀況。對地方十三五規劃涉及未來長期供地方針偏緊表述需適當調整。在房地產開發企業獲取土地已受到市場價格競爭約束的背景下，總體應實施較為寬松供地方針，以減少房地產業發展額外數量限制，並使價格信號更為靈活有效地反應土地資源的真實社會成本。

　　特定地區樓市波動在相當程度上取決於特定空間范圍特征性因素，因而樓市管理需更加重視因城施策，賦予地方與城市更大權限，同時加大對局部性地區性樓市異常波動的問責力度。在廣大三四線城市繼續穩健實施消化房地產過量庫存政策同時，也需關注樓市飆升虛火向更多城市蔓延發展，防范樓市波動對宏觀經濟企穩回升產生負面影響。

　　近期樓價異動再次提示傳統行政壟斷供地體制內在局限及其改革必要性。樓市新政不應止步於訴諸短期調控措施解決突出矛盾，而應立足十八屆三中全會深改決定基本原則，以供給側結構性改革為指針，通過供給側改革使現行“一軌”行政壟斷供地向政府與市場“一主多輔”體制轉變，通過增加市場機制在土地資源配置中作用以實質性提升房地產供給對需求變動的反應彈性。

　　第一，打通工業存量閑置用地用於住宅及其他建設用地的轉換通道。中國城市工業用地占建設用地比重遠高於國際通常水平，住宅用地相對比例偏低。近年不少城市特別是比較發達城市部分低端二產企業退出形成富餘土地，有必要向包括住宅在內的其他建設用途轉換。受制於相關政策門檻過高目前這類轉換很難成功，形成一些城市工業用地大量閑置而樓市供地不足局面。需調整相關利益關系，打通工業存量閑置用地用於住宅及其他建設用地的轉換通道，通過盤活存量工業用地以提升樓市供地靈活性。

　　第二，推進對小產權房有序確權與合法化進程，適度放寬住宅建造容積率管制，邊際提升城市房地產供地彈性。需曆史而理性地看待小產權房現象產生背景，直面現實矛盾並積極探索通過改革調整相關體制政策推動小產權房逐步合法化，實現“最大限度使人們經濟活動合法化的”的目標。同時可研究適度放松過於嚴格的商品房建築容積率管制政策，與小產權房有序合法化共同作用，提升城市商品房供給反應彈性，並釋放推進投資與增加地方財政收入的積極影響。

　　第三，深化城鄉二元土地制度改革，逐步打通農村建設用地向城市住宅及其他建設用地市場供地渠道。總結完善多年來基層在占補平衡、“地票”交易、城鄉聯建等方面實踐探索有益經驗並形成一般政策，在邊際上增加農村建設用地向城市邊際供地的彈性。正推進的農村經營性建設用地直接入市試點工作意義重大，可將入市後用途對象拓寬到涵蓋住宅用地。要依據“建立城鄉統一的建設用地市場”原則，適應農民進城後老家住宅資產需重新配置的現實需要，允許農民住宅和宅基地在自願前提下合理有序入市。